ECONOMÍA

¿Tienes una hipoteca? Así te va a cambiar el día a día la nueva ley hipotecaria

Desahucios más difíciles, más información antes de firmar el contrato, variaciones en los tipos de interés... Todo lo que te interesa

25/07/2017 20:59 CEST | Actualizado 25/07/2017 21:11 CEST
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La nueva ley hipotecaria entra en su recta final. Han hecho falta varios tirones de orejas y alguna amonestación en firme (por vulnerar los derechos humanos, ir en contra de los derechos de los consumidores y resultar abusiva) desde Bruselas para que el Gobierno español se adaptara por fin la normativa comunitaria.

Lento pero seguro, el día se aproxima. El Gobierno entregó el anteproyecto de ley al Consejo de Estado el lunes pasado y espera aprobarlo en Consejo de Ministros después del verano.

El anteproyecto de ley, al que ha tenido acceso El Huffington Post, modifica solo 15 artículos de la norma de 2015. Tiene la finalidad de mejorar las condiciones hipotecarias de los españoles y evitar así una avalancha de demandas judiciales, pero las organizaciones de defensa de los consumidores no están contentas. Esperaban algo más. Sin atreverse con grandes cambios, la nueva ley hipotecaria se queda en una trasposición "ampliada" de la norma europea.

Con la nueva ley, es mucho más difícil que un banco ejecute una hipoteca y se quede con la vivienda mediante un desahucio. Pero las organizaciones de consumidores no están contentas.

Si estás a punto de suscribir una hipoteca, estas son las ideas principales de la reforma. Lo que, a partir de la aprobación de la nueva norma tras el verano, será legal y lo que no:

DESAHUCIOS MÁS DIFÍCILES

Con la nueva ley, el Gobierno endurece las condiciones necesarias para que un banco pueda ejecutar una hipoteca y quedarse con la vivienda del cliente moroso. Con la nueva ley, solo podrá hacerlo cuando el hipotecado deba entre el 3% y el 5% del crédito total. Una vez que la ley esté en vigor, ya no se tienen en cuenta el número de cuotas sin pagar sino la cantidad adeudada frente al préstamo restante.

Con todo, el Gobierno da la opción de que el cliente y su banco puedan modificar las condiciones del préstamo si eso evita la ejecución hipotecaria. El hipotecado podrá además oponerse en el plazo de nueve días si alega que la hipoteca contiene cláusulas abusivas. Amparados por la norma comunitaria, los juzgados españoles han ido un paso por delante de la nueva ley, anulando desahucios en que se daban estas circunstancias.

MAYOR TRANSPARENCIA

El anteproyecto también exige a los bancos mayor transparencia, obliga a los notarios a ratificar que el hipotecado conoce y comprende las condiciones del contrato (para lo que habrá que citarse con él antes de suscribir una hipoteca con el banco y dar fe ante él de que se conoce bien lo que se va a firmar), mejora la información precontractual, pide una base común para calcular la tasa anual equivalente, excluidos los gastos notariales, y obliga a los prestamistas a estudiar al detalle la solvencia del consumidor antes de la concesión del crédito, algo que no formaba parte de la práctica habitual durante los años de la burbuja inmobiliaria.

Además, las cláusulas suelo, las de vencimiento anticipado y los gastos de formalización de hipotecas desaparecen.

Además, las cláusulas suelo, las de vencimiento anticipado y los gastos de formalización de hipotecas desaparecen, prohíbe las ventas vinculadas (seguros, preferentes... ya no podrán suscribirse junto con la hipoteca) para evitar problemas del pasado, pero sobre todo hace que echar a una persona de su casa tenga que estar muy justificado. El personal de entidades crediticias, prestatarios, asesores y otros agentes del sector, exige, debe estar "cualificado".

OTRAS NOVEDADES DE LA REFORMA HIPOTECARIA

La ley se estructura en cuatro capítulos, seis disposiciones adicionales, cuatro transitorias, una derogatoria y 15 finales. Además de poner más difíciles los desahucios, con una modificación sustancial de la cláusula de vencimiento anticipado, otras novedades destacadas son:

1. FASE PRECONTRACTUAL

El anteproyecto de ley refuerza la fase contractual con el fin de asegurar que el cliente entienda bien las condiciones del contrato. La ley propone que los notarios expliquen a los futuros hipotecados todas y cada una de las cláusulas así como sus consecuencias y que así lo haga constar por escrito.

2. MODELO CONTRACTUAL SENCILLO

La nueva ley aboga por un "contrato estándar, claro y transparente, que incluya distintas posibilidades: qué supone un tipo de interés variable o uno fijo y cuánto puede cambiar la oferta del banco".

3. CLÁUSULAS ABUSIVAS

El juez podrá apreciar que se trata de una cláusula abusiva y decretar su nulidada para que no se apliquen en la ejecución hipotecaria en marcha, según figura en el apartado 2 del artículo 258 de la nueva ley. El notario tampoco podrá incluirlos en el contrato. El Gobierno prometió incluir en la ley un listado de cláusulas ilegales que el anteproyecto, de momento, no contempla.

4. INTERESES DE DEMORA

La nueva ley devenga los intereses de demora, "con el objetivo de impedir cláusulas abusivas y garantizar el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes", se lee en el anteproyecto. El párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma: "En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física (...), el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquel resulte exigible".

Sin embargo, la nueva legislación se queda corta frente a los tribunales. Ya en junio pasado, el Supremo anuló todos los intereses de demora que superasen el 2%. En la misma sentencia, fijó un límite máximo de 2,5 veces el precio del dinero y no las 3 que establece ahora la nueva ley.

5. VARIACIONES EN EL TIPO DE INTERÉS

El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del consumidor, "salvo acuerdo mutuo de ambas partes", precisa el anteproyecto. Los prestamistas, por su parte, podrán requerir la firma de una póliza de seguro para asegurarse cumplimiento de las obligaciones del crédito.

6. COMISIÓN DE APERTURA

Se devengará una sola vez, englobará todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del crédito. "La concesión o administración ordinaria del préstamo no podrán estar gravadas por comisiones si hay omisiones deberán obedecer a un servicio extraordinario prestado por el banco".

7. REEMBOLSO ANTICIPADO

Reembolsar todo o parte del préstamo deberá estar eximido de compensaciones, penalizaciones e intereses, salvo en los contratos a tipo de interés variable en que las partes podrán pactar una compensación. El cliente tendrá derecho entonces a una reducción del coste total del crédito en relación a los interes del tiempo restante de contrato.

8. VENTAS COMBINADAS

Se prohíben las ventas combinadas, el cliente de créditos hipotecarios y otros productos deberán ser debidamente informados de que se está contratando un producto vinculado.

9. DIVISAS EXTRANJERAS

Se incorpora por primera vez en nuestro ordenamiento el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera en euros, con la consecuente cobertura del riesgo de cambio.

10. PERSONAL CUALIFICADO

La reforma vela porque el personal de prestamistas, intermediarios de crédito y representantes designados posea los conocimientos y la competencia adecuados, que deberán ser demostrados.

11. INFORMES DE SOLVENCIA

Las entidades tendrán derecho a obtener informes sobre los riesgos de quienes soliciten o hayan contratado préstamos hipotecarios, según el apartado segundo del artículo 61.

12. REFUERZA EL CONTROL DE LA CNMV

La CNMV dispondrá de todas las condiciones de supervisión e inspección necesarias, según refleja la nueva redacción del artículo 234.

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