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¿Qué esconden los bancos tras los atractivos intereses de las hipotecas?

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Foto: ISTOCK

En plena guerra hipotecaria, los bancos buscan prioritariamente cazar a perfiles solventes, a través de intereses muy atractivos incluso a tipo fijo. Sin embargo, en ocasiones, con los intereses de una hipoteca no es oro todo lo que reluce. Comisiones, excesiva vinculación, cláusulas abusivas o índices sustitutos pueden transformar el sueño de comprar una vivienda en una pesadilla que arrastrar a lo largo de varias décadas. Para evitar tener que enfrentarnos a un escenario como este, debemos conocer cuál es la principal letra pequeña de una hipoteca, con una guía gratuita como la elaborada por el comparador HelpMyCash.com.

Intereses distintos al principio

La moda que está calando en las hipotecas variables actuales es incluir un tipo de interés fijo inicial durante el primer o primeros años. Los bancos, por ejemplo, anuncian hipotecas a euríbor + 0,99 %, pero no publicitan que los primeros dos años el interés es fijo al 2%, lo que implica pagar dos años de cuotas más altas.

Índice de referencia sustitutos más caros

El 90 % de las hipotecas variables españolas están referenciadas al euríbor a doce meses, que cotiza en mayo al -0,010 %. La mayoría de estas hipotecas tienen como índice sustituto IRPH + diferencial. El IRPH entidades cotiza al 2,030 % en mayo, por lo que un cambio de un índice a otro puede significar un aumento de la cuota de forma exponencial.

El banco debe explicar en qué condiciones se puede cambiar un índice por otro. Lo más habitual es que este proceso se cumpla cuando el índice del contrato desaparece. Pero actualmente algunas entidades están cambiando de euríbor a IRPH al revisar las hipotecas, porque el euríbor está por debajo del 0 %.

Otras entidades han anunciado que si el euríbor plus entra en vigor el año que viene (no es un nuevo índice sino una mejora del actual euríbor) no lo aplicarán en las hipotecas y utilizarán el índice sustituto, es decir, IRPH Entidades.

Cláusulas que limitan el interés como el suelo o las cláusulas cero

Ahora no es común que los bancos incluyan cláusulas suelo en sus hipotecas. Pero hasta hace unos años era muy habitual este tipo de límites. Sin embargo, la declaración de nulidad de estas cláusulas por varios tribunales han frenado inclusión en los préstamos hipotecarios.
No obstante, siguen siendo legales, por lo que antes de firmar una hipoteca debemos tener claro que no cuenta con suelo hipotecario, ya que la bajada del euríbor no nos afectaría y acabaríamos pagando cuotas más elevadas de las que nos corresponderían.

Lo que sí están de moda son las cláusulas cero. Algunas entidades como CaixaBank , BBVA, Sabadell y Popular las incluyen en las nuevas hipotecas. Estas cláusulas fijan en el 0 % el interés que pagaremos si el euríbor cotiza en negativo por encima de nuestro diferencial. Es decir, si tenemos una hipoteca a euríbor + 1 % y el euríbor cotizara al -1,5 %, con esta cláusula el banco no nos devolvería el 0,5 %, sino que no pagaríamos intereses en nuestra cuota, solo capital.

Excesiva vinculación y comisiones ocultas

Tras un diferencial por debajo del 1 % suelen esconderse vinculaciones abultadas y puede que innecesarias para algunos clientes, como seguro de vida, plan de pensiones, seguros de protección de pago o domiciliaciones de recibos en cuentas con comisiones. En realidad, el único seguro obligatorio es el de hogar, pero los bancos condicionan otorgar un bajo interés a cambio de atarnos con varios productos.

En cuanto a las comisiones, algunas entidades ofrecen hipotecas "sin comisión de apertura". Son justo este tipo de préstamos hipotecarios los que suelen cobrar comisiones por anticipar la deuda o por cambiar la entidad de banco. Además, las hipotecas fijas incluyen una comisión de riesgo por tipo de interés que puede ser de hasta el 5 %, que se suma a la comisión por amortización o subrogación, si intentamos adelantar deuda o cambiar la entidad de banco.

En definitiva, las hipotecas son un contrato complejo con muchas aristas que debemos entender antes de estampar la firma en el contrato. El mejor aliado del hipotecado, en este caso, va a ser la FIPER o ficha de información personalizada de la hipoteca. Es documento gratuito en el que el banco debe estipular sí o sí todas las condiciones de la hipoteca.

 

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