¿Es rentable comprar una casa para toda la vida?

Por Miguel Ángel Ajuriaguerra Escudero, Dr. arquitecto, especialista en Planificación Estratégica en el Área de Análisis Geográfico, Universidad Rey Juan Carlos

En España, la vivienda, también conocida como el ladrillo, ha sido, y parece ser, tanto la inversión favorita, como el mayor instrumento de ahorro de los españoles. No obstante, en un país de propietarios más que de inquilinos, ¿tiene sentido considerar la vivienda como una inversión? La respuesta es sí.

La adquisición de la primera vivienda se debería tratar siempre como una inversión. Eso sí, siendo conscientes de unos matices fundamentales que responden más a una educación financiera dentro de un mundo globalizado que a un modelo conservador, heredado de otras generaciones y circunstancias.

Por eso hay que entender la compra de la primera vivienda con la perspectiva de un umbral temporal y un uso claro. Bien como vivienda panteón, pensada para durar toda la vida e inversión a largo plazo, o vivienda mundana, pensada para un momento y uso determinados.

Estos términos se relacionan, básicamente y de manera directa, con el mercado inmobiliario.

Para entender las diferencias entre los términos de vivienda panteón y vivienda mundana primero debemos comprender la diferencia que hay entre ahorrar e invertir.

La respuesta es sencilla: es una vivienda cuya compraventa genera una hipoteca (deuda) a 30 o más años. Pensada dentro de un proyecto de vida que probablemente no coincida con el que se tenga al finalizar la hipoteca.

Estas viviendas son generalmente grandes, están pensadas para formar una familia, y son el producto estrella del mercado inmobiliario español.

Su precio es elevado y representan un riesgo a largo plazo ante las fluctuaciones del mercado laboral e inmobiliario, de la situación familiar, o simplemente por sus elevados costes de mantenimiento.

Además, estas viviendas suponen una deuda que condiciona muchas otras decisiones vitales. Y suponen más un panteón o mausoleo, si es muy grande, para dejar en herencia, que una opción de ahorro u inversión.

De hecho, en los portales inmobiliarios suelen anunciarlas como una oportunidad de inversión. Cuando la realidad es que los herederos se las quieren quitar de encima por las derramas pendientes o las inmensas obras necesarias para su reforma.

Esta vivienda está pensada para dar respuesta a una situación concreta y, al adquirirla, ya se prevé su puesta a la venta o alquiler en un corto o medio plazo.

La vivienda mundana es más una palanca para lograr otros objetivos. Este tipo de vivienda funciona muy bien como inversión, ya que el mercado inmobiliario es más previsible a corto-medio plazo.

Aunque existen excepciones, para que el ciudadano de a pie pueda afrontar la compra de una vivienda debe pedir una hipoteca. Este aspecto, junto con el menor dinamismo del mercado inmobiliario, debe ser tomado en cuenta para que la operación inmobiliaria resulte lucrativa.

Por ello, antes de formalizar la compraventa de una vivienda se debe analizar la estabilidad y previsibilidad de los mercados financieros e inmobiliarios, pues el mercado financiero es más dinámico y puede alterar las características del préstamo hipotecario.

En determinados momentos una hipoteca variable puede aumentar tanto la deuda como las cuotas mensuales. Por ello, si se quiere invertir en ladrillo con una hipoteca de por medio, hay que pensarlo dos veces. En general, ningún inversor aconsejará nunca endeudarse para invertir, porque, en el mercado financiero, los riesgos se entienden como pérdidas.

Por el contrario, los participantes en el inmobiliario no consideran las pérdidas. Muchos compradores de vivienda creen que esta se va a revalorizar siempre. Algo muy alejado de la realidad, como también lo es asumir que la bolsa va a subir siempre.

El mercado inmobiliario es muy complejo. Si se quiere invertir en él, se debería consultar al menos con un experto. Especialmente, cuando se va a comprar la primera vivienda, por muy convencido que se esté.

La compra de una vivienda acarrea unos gastos directos e indirectos que se deben tener en cuenta. Por norma general, los gastos directos son los propios de la compraventa y los indirectos son los que se saldan mensual o anualmente: las cuotas hipotecarias, los impuestos de propiedad y el mantenimiento.

En general, el ciudadano medio, cuando compra una vivienda, solo valora los gastos directos. Por eso, ante una perspectiva a largo plazo, parece que es una buena inversión. Pero no lo es, especialmente si se trata de una vivienda panteón, o, en los casos más ostentosos, mausoleo.

La inversión es fallida cuando las circunstancias cambian y la vivienda comienza a ser una carga que, además, supone una gran pérdida económica vender.

Para “asegurar” una inversión inmobiliaria lo más adecuado es optar por una vivienda mundana, pues sirve para dar respuesta a una situación concreta y su venta o alquiler se puede prever a corto-medio plazo.

Este tipo de vivienda funciona muy bien para inversores pero también para cualquier ciudadano en transición entre etapas vitales.

Sirve como una forma de ahorro o inversión pues, a diferencia del mercado financiero, el inmobiliario es menos dinámico. Así, en un corto periodo de tiempo, la operación puede resultar lucrativa debido a la estabilidad y previsibilidad del mercado.

Para finalizar, ante cualquier compraventa inmobiliaria hay que tener siempre en cuenta la evolución de los precios. En la actualidad, diversas plataformas abiertas pueden ayudar a comprender las fluctuaciones del mercado inmobiliario.

En definitiva, para no perder dinero al comprar una vivienda siendo joven o pasar toda una vida de sacrificios y austeridad por las cuotas hipotecarias, lo mejor es no pensar en la primera vivienda como un panteón que dejar en herencia. Y del que no se es capaz de disfrutar, ni los herederos han podido elegir.