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09/01/2018 07:35 CET | Actualizado 09/01/2018 07:38 CET

5 cosas que deberías saber de tu hipoteca y nadie te cuenta

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El mercado inmobiliario está creciendo. El número de hipotecas firmadas entre enero y septiembre de 2017 superó las 332.000, casi un 10 % más que durante los tres primeros trimestres de 2016 y un incremento del 16 % con respecto al mismo período de 2015, de acuerdo con los datos recogidos en el INE. Para este 2018, se espera que el sector continúe expandiéndose. Servihabitat aporta datos positivos:

Se estima que las transacciones de viviendas aumenten un 16,9 % en 2017 con respecto al año anterior, superando las 472.000 operaciones, y otro 18,3 % en el próximo ejercicio, por lo que se llegarían a alcanzar casi 560.000 unidades vendidas

Más datos: un tercio de los españoles se plantea comprar una vivienda este año. Una encuesta elaborada por el comparador de hipotecas HelpMyCash.com concluye que el 17 % de los encuestados quiere comprar un inmueble en 2018 y otro 18 % no descarta esta posibilidad.

Los nuevos hipotecados que firmen su préstamo este año se sumarán a los cientos de miles que hace tiempo dejaron de ser inquilinos para convertirse en propietarios, a cambio de endeudarse durante gran parte de su vida. Pero ¿conocen todos ellos las condiciones de sus hipotecas? ¿Sabemos lo que firmamos? Querido ahorrador, quizá haya llegado el momento de revisar tu hipoteca, podrías llevarte alguna sorpresa.

1- Pagaste más de la cuenta al firmar tu hipoteca

Tranquilo, no solo tú, sino todos. Los gastos de formalización de la hipoteca (gestoría, notaría, tasación, registro e IAJD) han corrido, tradicionalmente, a cargo del prestatario. En total, varios miles de euros abonados al inicio de la transacción. De hecho, si sumamos los gastos de formalización del préstamo y los gastos de compraventa dan como resultado alrededor de un 15 % del valor de la vivienda que el comprador deberá tener ahorrados junto con el 20 % que el banco no financia.

Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo de 2015 declaró abusiva la práctica de imponer al prestatario todos estos gastos. Es decir, que los gastos de gestoría, registro, notaría e IAJD deben repartirse entre el cliente y la entidad. Incluso la tasación podría no haber procedido si ya teníamos una en vigor y el banco no la aceptó. El comparador HelpMycash explica en su portal que no existe un reparto correcto de los gastos y que estos pueden reclamarse, primero acudiendo a la entidad y al SAC, posteriormente elevando una reclamación al Banco de España y, por último si lo anterior no ha funcionado, recurriendo a la vía judicial. No obstante, desde el comparador añaden:

Si tienes una hipoteca a interés variable y a partir del 2009 no viste como tu cuota iba disminuyendo año tras año, probablemente tengas una cláusula suelo activada

2- Podrías tener una cláusula suelo

Si tienes una hipoteca a interés variable y a partir del 2009 no viste como tu cuota iba disminuyendo año tras año, probablemente tengas una cláusula suelo activada. A pesar de lo mucho que se ha tratado sobre este tema en los medios durante los últimos años, sobre todo a raíz de los mazazos que ha dado la justicia a la banca al dictaminar la devolución total de lo pagado de más a los hipotecados, alrededor de un 40 % de los españoles aún no sabe lo que es. En resumidas cuentas, se trata de un tipo de interés mínimo que protege al banco, es decir, un tanto por ciento mínimo que tendrás que pagar aunque la suma del índice de referencia y el diferencial dé un resultado inferior. Debemos saber que la cláusula suelo como tal es legal, pero si el cliente alega que hubo falta de transparencia en su inclusión, un juez puede declararla nula y el banco deberá devolver al cliente lo pagado de más, una cantidad que puedes averiguar fácilmente usando una calculadora de cláusula suelo.

3- Mejor amortizar plazo que cuota

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Ocurre lo mismo con los créditos al consumo. Si piensas amortizar capital anticipadamente, te saldrá más a cuenta reducir el plazo y mantener la cuota que reducir la cuota y dejar intacta la duración de la hipoteca. ¿La razón? Cuanto menor sea la duración del préstamo, menores serán los intereses que se generen. No obstante, con ambos métodos se ahorran intereses y reducir la cuota mensual puede ser una opción interesante si necesitas ir más aliviado cada mes. Sea como sea, si decides amortizar anticipadamente el capital de tu hipoteca, ten en cuenta que el banco puede aplicarte una comisión por este concepto que será, como máximo, del 0,5 % sobre el capital amortizado si se realiza durante los primeros cinco años y del 0,25 % los siguientes.

Si estás conforme con las condiciones de tu hipoteca, perfecto, pero si no te gustan, siempre puedes cambiar de banco

4- Puedes llevarte la hipoteca a otro banco

Así es. Si estás conforme con las condiciones de tu hipoteca, perfecto, pero si no te gustan, siempre puedes cambiar de banco. Aunque, lógicamente, lo más sensato en un principio sería acudir a la entidad para intentar renegociar las condiciones contractuales de la hipoteca (interés, vinculación, etc.). Si los esfuerzos fracasan, se puede firmar una subrogación y llevarla a otro banco. Eso sí, si consigues una oferta mejor que la actual, tendrás que darle un plazo de 15 días al banco para que iguale o mejore la nueva oferta. Si lo hace, estarás obligado a quedarte.

Subrogar la hipoteca no es gratis: acostumbra a implicar el pago de una comisión del 0,5 o 0,25 %, además de gastos de gestoría, notaría, registro y tasación (en este caso no son reclamables). Lo ideal es que los gastos de la operación se amorticen en dos o tres años con el ahorro obtenido.

5- El euríbor no parece que vaya a subir a corto plazo

Si tienes una hipoteca a tipo variable, felicidades, porque todo parece indicar que el euríbor seguirá en mínimos al menos hasta el último trimestre del año. Algunos analistas auguran un posible repunte durante los últimos meses de 2018 y durante 2019. Sea como sea, a corto plazo tu hipoteca variable seguirá siendo, probablemente, más barata que una hipoteca fija, aunque a medio y largo plazo el panorama puede cambiar y mucho.

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