El papel imprescindible que blinda contra el desalojo de la casa de alquiler y muchos inquilinos desconocen

Una sentencia judicial ha resuelto qué ocurre con los inquilinos de un inmueble o finca arrendada cuando ese contrato se vende de forma forzosa a un tercero. ¿Debe este nuevo propietario respetarlo? O, por lo contrario, ¿podría no hacerlo y que esos inquilinos acabasen siendo desalojados? Pues hay un caso concreto en el que haber efectuado una inscripción puede suponer un blindaje ante este escenario.

Así lo recoge el medio especializado Economist & Jurist en una publicación sobre el fallo de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto a lo ocurrido con 12 fincas de un municipio alicantino. La clave de este complejo caso radica en si esos contratos de arrendamientos vendidos forzosamente estaban inscritos o no en el Registro de la Propiedad. 

De esta forma, una firma de gestión y administración de bienes inmuebles compró dichas parcelas que previamente habían sido adquiridas por otra empresa que había resultado adjudicataria en el marco de un concurso de acreedores. Lo hizo "con cancelación de todas las garantías hipotecarias que pesaban sobre ellos". En octubre de 2020, la adjudicataria vendió los activos a la firma que ganó el litigio, pero los contratos ya no constaban inscritos en el Registro de la Propiedad.

La clave

Explica el citado medio que la clave para comprender este caso pasa por "remontarse al momento en el que se presentó la demanda, formulada por la empresa recién convertida en propietaria de las doce fincas valencianas". En esta ya se planteaban las posibilidades de los desalojos, concretamente la empresa solicitaba que se acordasen los desahucios por precario de los ocupantes, a lo que estos respondieron presentando escritos de oposición interesándose por la desestimación.

El Juzgado de Primera Instancia número 1 de Orihuela y de la Audiencia Provincial de Alicante resolvió que ese desalojo no era legítimo. Desestimaron la demanda en base a que "los contratos de arrendamiento solo quedan extinguidos si la transmisión del inmueble se hace en los supuestos del art. 13 LAU (que no incluye la venta efectuada en el seno de un procedimiento concursal), por lo que los demandados no estaban en situación de precario".

Postura como la de la Audiencia Provincial de Alicante que desestimó el recurso de apelación indicando que "pese a no estar inscritos los contratos en el Registro de la Propiedad, no hay previsión normativa para equiparar la adquisición por la sociedad apelante con una enajenación forzosa producida en un procedimiento de ejecución hipotecaria o mediante sentencia judicial, sin que quepa una interpretación analógica o extensiva a supuestos no previstos en el precepto". Con todo, lo elevó al Supremo.

En su reclamación al alto tribunal la firma expuso que "el contrato de arrendamiento existente entre los arrendatarios y el anterior propietario queda extinguido cuando este nuevo propietario desconoce la preexistencia de arrendatarios en la vivienda y, por tanto, es un tercero de buena fe".

Entonces, el Tribunal Supremo debía resolver si entraba en un supuesto de enajenación forzosa contemplado en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Así, la clave del sentido del fallo fue que el alto tribunal concluyó que la dación en pago contemplada en el artículo 155.4 de la Ley Concursal (actualmente en el artículo 211 del Texto Refundido de la Ley Concursal) sí funciona como una enajenación forzosa.