ECONOMÍA

Así funciona la especulación inmobiliaria en Barcelona

Las prácticas que propician la burbuja de los alquileres en la capital catalana.

29/03/2017 19:45 CEST | Actualizado 30/03/2017 07:29 CEST
UIG via Getty Images

Los inversores les llaman "pases". Y constituyen una manera rápida de ganar mucho dinero invirtiendo relativamente poco. Un pase significa dar la paga y señal de un bloque entero de pisos y venderlo a los pocos meses por un valor muy superior sin ni siquiera haber materializado la compraventa. "Los bloques de pisos pasan por tres o cuatro manos antes de llegar al inversor final o a la persona que lo alquila definitivamente", relata a El Huffington Post un inversor inmobiliario que ha accedido a comentar la situación de manera anónima.

No hay cifras exactas, pero diversos estudios apuntan que los alquileres en Barcelona se han encarecido alrededor del 10% en los últimos seis meses, una cifra que aumenta en algunos distritos. Según el portal Idealista, los precios han superado en un 15% el tope al que llegaron en 2007, antes de que explotara la burbuja inmobiliaria y empezara la crisis económica. En el Ayuntamiento apuntan que la especulación es uno de los motivos que ha llevado a la situación actual, pero no el único. "Hay más demanda que oferta, el turismo y los estudiantes que se instalan en Barcelona aumentan constantemente y la mayoría de barceloneses no pueden acceder a un crédito para comprarse una vivienda", opina una portavoz del Departamento de Vivienda. "A todo eso hay que sumarle que la ciudad no puede crecer más porque está rodeada de mar y de montaña".

El resultado son alquileres inasumibles para la mayoría de barceloneses: 1500 euros por un piso de 50 m2 en Sant Antoni, un estudio de 30 m2 a 1200 euros en La Barceloneta, 1.700 euros por 80 m2 en Gracia... Y un reguero de vecinos que abandonan sus barrios de toda la vida ante la imposibilidad de permitirse estos precios.

"Yo compro un edificio, por ejemplo, por 2 millones de euros", continúa el inversor inmobiliario. "Pero en la compraventa hago un contrato de arras y abono sólo 200.000 euros como paga y señal". El inversor dispone entonces de unos meses hasta materializar la compraventa y pagar su importe total. Durante este tiempo se encargará de "solucionar problemas" o, lo que es lo mismo, echar a todos los vecinos del edificio. Les ofrecerá unos pocos miles de euros a cambio de no acabar su contrato o bien les aumentará sobremanera el alquiler en el momento de renovar. "A los seis meses, cuando ya está vacío, lo vuelvo a vender por 2,6 millones".

He invertido 200.000 euros y me he sacado 400.000 de beneficio

El inversor asegura que este ciclo se repite tres o cuatro veces hasta que el piso llega al arrendatario final. El primer especulador se encarga de encontrar el bloque y revenderlo sin apenas tocar nada. El segundo se dedica a vaciarlo de inquilinos. El tercero lo arregla y un cuarto lo compra finalmente para alquilarlo. Por el camino, el alquiler de un piso puede haberse encarecido hasta el 100% de su valor.

"Los que realmente ganan dinero con los pases son los que se encargan de solucionar problemas", continúa el inversor mientras toma una cerveza en un bar del barrio de Gràcia. "Sacar indefinidos u okupas, expulsar gente que no paga, hacer una división horizontal... con estas acciones es cuando un bloque aumenta de valor de la noche a la mañana. Más allá del hecho de ser el primero que lo encuentra, claro". Según esta persona, los inversores especializados buscan precisamente bloques con vecinos dentro o situaciones similares porque son más baratos y pueden generarles una mayor rentabilidad.

El inversor cifra entre 2.000 y 15.000 euros el precio que cuesta sacar a alguien de su hogar

El tipo de contrato que tengan los inquilinos del bloque, su edad y sus condiciones socioeconómicas determinarán el beneficio que pueden obtener con el pase. "Son puras matemáticas", señala el entrevistado. Si hay un indefinido se calcula su renta, su esperanza de vida y se hace una estimación de lo que se le puede dar. "Imagínate que tienes una señora mayor, con contrato indefinido, en un cuarto piso sin ascensor", pone como ejemplo. "Ahí sabes que puedes negociar y ofrecerle algo para que se vaya". El inversor cifra entre 2.000 y 15.000 euros el precio que cuesta sacar a alguien de su hogar, en función de las variables mencionadas.

Cuando hay un bloque de pisos en venta, una misma pregunta circula entre los inversores: "¿Tiene okupas con 'K' o con 'C'?". Los okupas con 'K' no gustan. "Son muy difíciles de sacar de los pisos y tienen un componente ideológico". Otra cosa son los Ocupas con 'C'. Estos siempre tienen un precio para irse, normalmente una cantidad muy superior a la que se paga a las familias que residen legalmente en su domicilio. "Piensa que una vez los ocupas llevan 48 horas en el piso, necesitas un proceso judicial para sacarlos", señala el agente inmobiliario. "Esto se quiere evitar a toda costa porque impide hacer el pase en pocos meses". De esta manera, se han llegado a pagar hasta 30.000 euros para expulsar a ocupas de los edificios. Cuando el dinero no es suficiente, recurren a empresas especializadas como Desokupa, que mediante la coacción de sus trabajadores consigue vaciar el piso en un máximo de 72 horas.

EFE

El entrevistado describe incluso a parejas que se dedican a ocupar pisos a cambio de dinero de las inmobiliarias, sólo para que el valor total del bloque baje de precio antes de que el inversor lo compre. "Cuando hay ocupas baja mucho el valor de un bloque, así que en ocasiones se le paga a una familia para que ocupe un piso", prosigue. "Una vez el inversor ha comprado el bloque, les abona la segunda parte de la cantidad pactada y los ocupas abandonan el lugar". El Ayuntamiento tiene localizadas 869 viviendas ocupadas en Barcelona, pero admite que podrían ser muchas más.

El barrio del Raval es el favorito de los especuladores

"La cosa está muy caliente", explica el inversor, que ha comprado varios bloques enteros en la ciudad. "Cada semana me ofrecen dos o tres edificios distintos en el Raval". A pesar de que las prácticas especulativas se extienden por toda la ciudad, el barrio del Raval es el favorito de los especuladores. La mayoría de edificios está en muy mal estado, sus ocupantes tienen pocos ingresos y su proximidad al centro lo hace muy atractivo para alquilar a extranjeros. El martes pasado, una comunidad de vecinos de este barrio presentó una denuncia por mobbing inmobiliario contra Mk Premium, una inmobiliaria especializada en pases. Esta inmobiliaria incluso va actualizando en su web el número de pisos que ha conseguido vaciar de los edificios que tiene en venta.

"Ahora mismo se puede ganar mucho dinero. Eso sí, hay mucha competencia". El inversor entrevistado describe una lucha descarnada entre unos cuantos inversores para hacerse antes que nadie con los edificios de la ciudad. "Las inmobiliarias especializadas en pases, como Second House o Mk Premium, tienen gente que revisa continuamente el registro de la propiedad a la búsqueda de edificios en manos de un solo propietario", asegura.

En el Ayuntamiento han percibido la ola especulativa en la recaptación por plusvalías inmobiliarias. En 2016 el consistorio captó 175 millones en ese concepto, el doble que en 2012. La cantidad está muy por encima de los niveles anteriores a la crisis: en 2007 se gravaron casi 106 millones en plusvalías inmobiliarias en la capital catalana.

Ahora toca hacer dinero

El equipo de Ada Colau trata de acabar, sin éxito, contra esta espiral especulativa. Según fuentes municipales, Colau anunciará este jueves un frente común con otras alcaldías de la área metropolitana para pedir a la Generalitat más control sobre este tipo de compraventas. Se le exigirá al Govern que avise a los Ayuntamientos cuando se den estas operaciones para que puedan ejercer el derecho de tanteo y adquirir los edificios para frenar la escalada de precios. Además, el equipo municipal ha puesto en marcha un plan piloto de medidas "antigentrificación" en dos barrios del centro y elabora un índice de precios con la Generalitat. La elaboración de ese índice pretende poder otorgar incentivos a los arrendadores que no superen los precios que figuren en él. Desde el Ayuntamiento reconocen, sin embargo, que si no se cambia la ley no podrán penalizar a los que ignoren esos precios de referencia.

Le pregunto al inversor si no teme que lo que sucede en Barcelona sea una burbuja. "¡Claro que lo es!", responde eufórico. "Yo ya me he arruinado tres veces desde principios de los 90. Pero ahora es uno de esos momentos en los que toca hacer dinero".

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