La mitad de los hogares que viven en alquiler, en riesgo de pobreza o exclusión

El Estado tiene que intervenir en el mercado de la vivienda. Lo dice el Banco de España en su último informe anual, publicado este martes. “Esta situación [los problemas de acceso a la vivienda tanto en el mercado de compraventa como en el del alquiler] genera distintas implicaciones socioeconómicas adversas que justifican la intervención pública en el mercado de la vivienda”, resalta el organismo.

Los problemas para acceder a una vivienda se han incrementado, según el Banco de España, durante los últimos años “y se concentran en los hogares con menor renta (jóvenes y población inmigrante) y en determinadas zonas geográficas (áreas urbanas y turísticas)”.

Estos datos han provocado que España sea, por ejemplo, la economía europea donde un mayor porcentaje de personas en régimen de alquiler estén “en una situación de riesgo de pobreza o exclusión social”. “En concreto – asegura el Banco de España - en 2022 se encontraban en esta situación un 45% de los hogares españoles que residían en una vivienda alquilada, frente al 31% que se observaba en el promedio de la Unión Europea”.

Los elevados precios de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, limitan, además, la capacidad de ahorro. Según la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) del Banco de España, “la acumulación de riqueza neta por parte de los hogares jóvenes habría sido menor que la que atesoran sus homólogos en anteriores generaciones”.

El banco central pide más "políticas de vivienda"

Según el Banco de España, “sin políticas nuevas de vivienda”, el modelo actual impide que “un alto porcentaje de hogares jóvenes menores de 35 años” pueda hacer frente, por ejemplo, al pago inicial del 30% del valor de una vivienda que exigen los bancos. Un 90% de los jóvenes, por tanto, no tienen capacidad de conseguir una hipoteca. Y, si lo hicieran, un 40% no dispone de “suficientes ingresos para afrontar el pago de la cuota hipotecaria de forma segura”.

La poca capacidad de ahorro y el tener que destinar gran parte del salario a la vivienda suponen, para el organismo, “un riesgo para la estabilidad macrofinanciera de la economía”. Además de consumir menos, los datos afectan también “a la decisión de tener hijos, contribuyendo a la reducción de la tasa de natalidad [...] en un contexto de progresivo envejecimiento de la población”. Y no solo eso, también “limita la capacidad de los hogares para invertir en su formación y acumular capital humano, reduciendo también, de este modo, la capacidad de crecimiento potencial de la economía”.

En resumen, pagar mucho por una vivienda, ya sea una cuota hipotecaria o un alquiler, es malo ya no para quien se ve obligado a hacerlo, sino para el conjunto de la economía.

Es por ello por lo que el Banco de España cree que la intervención pública en el mercado de la vivienda está más que justificada. Pero avisa: las soluciones deben ser a largo plazo y con la participación de las distintas Administraciones Públicas “con responsabilidades en materia de vivienda”. Les aconseja que “pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social”. “Estas medidas – detalla el informe - deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte”.

El Banco de España advierte, asimismo, de que algunas decisiones pueden ser limitadas y generar “efectos indeseados”. Se refiere, por ejemplo, a los avales públicos, una política con “escaso alcance” y que ha generado diferencias en el seno del Gobierno. Este tipo de políticas de “apoyo a la demanda de vivienda en propiedad” suele “generar un aumento de los precios de compraventa”, además de que “el colectivo que potencialmente podría verse beneficiado por este tipo de medidas en las áreas tensionadas es modesto”.

Las causas

Entre otros condicionantes, el Banco de España apunta al alquiler turístico como una de las causas del aumento de los precios de la vivienda. Aunque tiene “un peso modesto en el conjunto del mercado residencial, [...] ya supone cerca de un 10% del tamaño del mercado del alquiler”, concentrado sobre todo en las áreas urbanas turísticas (Málaga, Marbella o Palma de Mallorca) y en los centros de las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Sevilla). “De acuerdo con la literatura económica, aquellos barrios en los que se concentra una mayor presencia de alquiler turístico, que desplaza a la vivienda residencial, experimentan mayores incrementos relativos en los precios de compra y alquiler de vivienda”.

Otro de los motivos por los que aumentan los precios, según el organismo, es el déficit entre la oferta y la demanda. El Banco de España calcula que hacen falta 600.000 viviendas nuevas hasta el próximo año, 2025, para reducir la diferencia que existe entre la creación de nuevos hogares y la producción de vivienda nueva.

A este respecto, y sobre el papel que pueden jugar las viviendas vacías, el banco central cree que su movilización no sería suficiente para aumentar la oferta, “ya que buena parte de las mismas se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico”. No obstante, calcula que en las ciudades con más de 250.000 habitantes podría haber unas 400.000 viviendas vacías, aunque muchas de ellas “en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación”.