ECONOMÍA
23/04/2018 00:07 CEST | Actualizado 24/04/2018 16:55 CEST

Los riesgos de volver a invertir en el ladrillo

El FMI alerta de que la vivienda cada vez se comporta más como las acciones.

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Alquilar un piso o una habitación en ciudades como Madrid o Barcelona se ha vuelto misión imposible. Los futuros inquilinos buscan durante meses hasta encontrar una casa cuyo precio se ajuste a su sueldo. El precio de la vivienda en España se incrementó un 7,2% en 2017, según la agencia europea Eurostat, que se nutre de los datos del INE.

Este fenómeno no se da únicamente en España. La subida se ha producido a la vez en multitud de países. A nivel Unión Europea, las casas subieron un 4,5% el año pasado.

Incluso el Fondo Monetario Internacional ha alertado de esta tendencia en un reciente informe en el que analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en 44 países. El organismo internacional que dirige Christine Lagarde considera que la subida se asemeja a la que se produjo antes de la crisis económica. "Los precios de la vivienda en todo el mundo muestran una tendencia de crecimiento que se mueve en el mismo sentido y al mismo tiempo", señala el informe.

Los precios de la vivienda en todo el mundo muestran una tendencia de crecimiento que se mueve en el mismo sentido y al mismo tiempo"Fondo Monetario Internacional

¿Por qué suben los precios en todo el mundo?

El FMI considera que el crecimiento de la economía está detrás de la subida de los precios y es lo que motiva además el incremento de la demanda de pisos. Muchos ahorradores buscan dónde invertir en un contexto en el que los Bancos Centrales mantienen los tipos de interés bajos. Como los bonos del Tesoro, los planes de los pensiones o los depósitos apenas ofrecen rentabilidad, los inversores se fijan en el mercado inmobiliario.

"En los últimos años la política de tipos bajos ha provocado que la rentabilidad que ofrecen los depósitos y otros productos financieros se haya reducido de forma muy significativa. Muchos pequeños ahorradores están retirando sus ahorros para buscar mayor rentabilidad en el sector inmobiliario", explica Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, a El HuffPost.

Si se miran las operaciones de compraventa, se acercan a los niveles de antes de la crisis, aunque todavía queda recorrido. El año pasado se vendieron 532.367 viviendas en España, el dato más elevado desde 2008, según el Ministerio de Fomento.

"Venimos de un momento en el que el mercado inmobiliario estaba prácticamente parado. En plena burbuja inmobiliaria se vendían 800.000 pisos y los niveles de concesión de hipotecas todavía están muy lejos de antes de la crisis", puntualiza Beatriz Toribio, directora de estudios y asuntos públicos de Fotocasa.

El año pasado se vendieron 532.367 viviendas en España, el dato más elevado desde 2008.Ministerio de Fomento

Pero, ¿no hemos aprendido nada de la crisis?

Existe una diferencia sustancial respecto a lo que ocurrió antes de la crisis. Los ahorradores de antes de la crisis compraban pisos para venderlos en seguida, con el objetivo de obtener un beneficio rápido gracias a la revalorización de la vivienda. En la actualidad, los inversores adquieren pisos para reformarlos y, posteriormente, alquilarlos.

Es decir, mientras que los bancos alimentaron la burbuja con el crédito fácil, ahora quien eleva los precios es el fenómeno del alquiler. La rentabilidad media en el alquiler (coste de la propiedad dividido entre los ingresos que genera) alcanzó el 8,2% en el primer trimestre de 2018, un 7,6% más que el año anterior, según la Sociedad de Tasación.

"Este tipo de ahorradores están poniendo en el mercado del alquiler cada vez más viviendas, lo que ha llevado a que Madrid sea la tercera ciudad europea con más viviendas disponibles y Barcelona la sexta", asegura Encinar.

"Ha vuelto el interés en el mercado inmobiliario por la rentabilidad que tiene la compra de vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler", señala Toribio.

Ha vuelto el interés en el mercado inmobiliario por la rentabilidad que tiene la compra de vivienda con el objetivo de ponerla en alquiler"Beatriz Toribio (Fotocasa)

¿Existe riesgo al invertir en pisos?

Evidentemente, ninguna inversión está exenta de riesgo. Los precios de la vivienda no siempre suben, como comprobó la sociedad española con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, que supuso una caída de los precios del 30%. Ahora ya nadie se atreve a decir el mantra de "los pisos nunca bajan".

El precio medio del metro cuadrado se situó en 1.558,7 euros en el cuarto trimestre de 2017, un 3,1% más que el año anterior, según el Ministerio de Fomento. Sin embargo, todavía se encuentra lejos del nivel máximo de los 2.101 euros (primer trimestre de 2008).

"El precio va a seguir subiendo, aunque el principal riesgo que existe es la subida de los tipos de interés. Cuando se produzca, entonces el mercado no va a estar tan animado. Y es algo que ocurrirá a medio o largo plazo", afirma Toribio.

Así ha evolucionado el precio medio del metro cuadrado desde 2007:

"El precio del alquiler sube a mucha velocidad, lo que se está traduciendo a la vivienda. Si esta situación se prolonga mucho, puede generar problemas", afirma Toribio.

"Los precios de la vivienda están comenzando a comportarse más como activos financieros (acciones y bonos), influenciados por inversores de todas partes del mundo", afirma el informe del FMI recogido por El Periódico. Los expertos creen que esta tendencia a moverse en bloque aumenta las probabilidades de recesión. Es decir, si ocurre algo en algún mercado, puede afectar a otros países.

Los precios de la vivienda están comenzando a comportarse más como activos financieros (acciones y bonos), influenciados por inversores de todas partes del mundo"Fondo Monetario Internacional

Aquí entra en juego la geopolítica. Eventos recientes como el referéndum del Brexit en Reino Unido o la victoria de Donald Trump en Estados Unidos impactaron en el mercado. Al entrar la vivienda en esa dimensión, también puede sufrir vaivenes por estos cambios políticos. "Cualquier riesgo a nivel internacional va a tener impacto en el mercado inmobiliario", señala Toribio.

"Los mercados inmobiliarios dependen enormemente de los ciclos subyacentes de aceleración y desaceleración de la actividad económica de los países", apunta la gestora de fondos de inversión Fidelity International.

En el sector no quieren oír hablar de una nueva burbuja inmobilaria, pero reconocen que el precio se ha disparado en las grandes ciudades. Desde Idealista creen que el fenómeno de la subida constante del precio en Madrid y Barcelona puede estar revirtiéndose. "En estas ciudades los precios parecen haber tocado techo, mientras que otras capitales son las que ahora empiezan a vivir repuntes como Cuenca, Girona, Zaragoza o Guadalajara", cuenta Encinar.

"El mercado inmobiliario ha cambiado. El precio ya no sube igual en todo el país, sino que el crecimiento se produce por zonas. Por ejemplo, hay distritos de Madrid como Salamanca, Centro y Retiro donde el precio ha subido un 20% entre marzo de 2017 y 2018", explica Toribio.

Otras capitales son las que ahora empiezan a vivir repuntes como Cuenca, Girona, Zaragoza o Guadalajara"Fernando Encinar (Idealista)

¿Por qué invertimos en pisos cuando tenemos dinero?

No somos conscientes, pero las emociones influyen más de lo que creemos en la toma de decisiones. Neil Cable, responsable del área de inversiones inmobiliarias europeas de Fidelity, señala cinco sesgos de conducta que afectan a los inversores:

  1. Encuadre: los inversores se centran en enfoques incorrectos al considerar una inversión.
  2. Anclaje: basan sus decisiones en parámetros erróneos como el crecimiento económico o las plusvalías.
  3. Aversión a pérdidas: les importa mucho más perder dinero que ganarlo.
  4. Sesgo nacional: tienden a invertir en aquellos mercados que les son familiares.
  5. Efecto rebaño: seguir a la masa puede significar que al final se acabe comprando caro y vendiendo barato.

¿Los españoles invierten solo en pisos?

Los españoles tienen un carácter conservador a la hora de invertir el dinero ahorrado. Suelen apostar por aquellas opciones que creen que conllevan menos riesgo. Tradicionalmente, los españoles buscaban la seguridad de los bonos del Tesoro y, posteriormente, del mercado inmobiliario, al creer que los precios no iban a caer. Los expertos recomiendan diversificar la inversión.

Sin embargo, poco a poco algo está cambiando. Tras la crisis económica, los inversores empezaron a buscar nuevos activos. Aparte del mercado inmobiliario, apostaron por los fondos de inversión, que se encuentran en cifras récord. El 14% de los activos de las familias españolas se encuentran en este tipo de producto, según los datos del Banco de España, citados por Ignacio Rodríguez Añino, director de M&G en España.

A finales del año pasado, los españoles contaban con un patrimonio de 262.847 millones de euros en fondos de inversión de gestoras nacionales y otros 168.000 millones en gestoras internacionales, según los datos de la patronal Inverco.

A pesar de los escándalos como las preferentes, los españoles todavía recurren a su banco a la hora de invertir. Debido a ello, las entidades que mayor patrimonio gestionan son las ligadas a los bancos, como CaixaBank Asset Management, mientras que gestoras internacionales como Fidelity o Legg Mason lo que hacen es diseñar fondos que luego comercializan los bancos.

Se decida invertir en vivienda o en otro activo, siempre es necesaria la planificación. "Recomendamos a los inversores pasar siempre por un proceso de planificación previo. Para determinar si a un inversor le compensa invertir en un activo u otro (vivienda, fondos, acciones...) lo primero es saber para qué invierte, qué rentabilidad necesita, su perfil de riesgo, sus necesidades de liquidez...", explican desde Abante Asesores a El HuffPost.

JOHNNIE WALKER PARA EL HUFFPOST