Cuatro claves de cara al gran vencimiento de alquileres de 2026: qué saber sobre subidas, prórrogas y no renovaciones
Para llegar lo menos 'tensionado' posible a ese momento.
El tic-tac suena cada vez más fuerte. Este año vencen más de 340.000 alquileres de larga duración (hay quien calcula que hasta medio millón), en un contexto en el que el adjetivo 'tensionado' se queda corto para describir el mercado de la vivienda.
Esto se traduce en que en multitud de hogares se van a encontrar con la tesitura de enfrentarse a la letra pequeña de la renovación o a la firma de un alquiler nuevo.
Para reducir la incertidumbre, aquí van cuatro claves para tener en cuenta de cara a ese momento.
Hasta cuándo se puede prorrogar el contrato de alquiler
El arrendador (es decir, el propietario), una vez que han transcurrido cinco años desde la firma del contrato –siete si hablamos de personas jurídicas y no particulares–, "puede prorrogar el contrato por tres años más, siendo obligatorio para el arrendador y optativo para el arrendatario, quien se puede oponer a cualquiera de las prórrogas", según ha informado Legálitas.
"En este caso, el propietario está obligado a mantener las condiciones que se hayan pactado en el contrato original firmado hace cinco años, por lo que no puede modificar ni incrementar la renta al inquilino, salvo la actualización pactada en el contrato de arrendamiento", puntualizan.
¿Qué ocurre? Que en algunos puntos de España, según la Ley de Vivienda 12/2023, existen las denominadas como zonas tensionadas. En éstas existe la prórroga extraordinaria obligatoria por la cual "el propietario está obligado a conceder una prórroga anual del contrato, que puede extenderse hasta un máximo de tres años, si el inquilino lo pide".
Con cuánta antelación se debe avisar de la no renovación
Si el propietario quiere recuperar la vivienda, agrega Legálitas, debe notificárselo por escrito al inquilino con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento.
Si no lo hace con ese margen, "el contrato se renovará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato".
Qué pasa si se resuelve el contrato y se hace uno nuevo
Si el casero opta por resolver el contrato y hacer uno nuevo, también debe avisar al inquilino por escrito con cuatro meses de antelación para que "este pueda decidir si acepta las nuevas condiciones o si, por el contrario, prefiere buscar otra vivienda".
Si ambos están de acuerdo en hacer un nuevo contrato, "se deben pactar nuevas condiciones por lo que el casero puede establecer la renta que considere oportuna, excepto si es una zona tensionada, en la que existe limitaciones".
En este caso, matiza Legálitas, el importe se fija aplicando el Índice de Referencia Estatal del alquiler, diferenciando entre:
- Los grandes tenedores (cinco o más viviendas en zona tensionada) establecen la renta aplicando el índice de referencia.
- En el caso del pequeño propietario (menos de cinco viviendas en zona tensionada), hay que distinguir, por un lado, quesi la vivienda no ha estado arrendada en los últimos cinco años, el precio deberá ser el que marque el índice estatal. Y si sí lo ha estado, el precio del arrendamiento se obtiene partiendo de la renta del contrato anterior más la actualización correspondiente del índice de Renta de Arrendamiento de Vivienda.
Además, se permite un incremento máximo del 10% sobre la renta del contrato anterior si se cumple alguna de estas dos condiciones:
- Si la vivienda ha sido rehabilitada o se han realizado mejoras de eficiencia energética o accesibilidad en los últimos dos años.
- Si el nuevo contrato de arrendamiento se firma por 10 años o más, o incluye un derecho de prórroga voluntaria para el inquilino de al menos 10 años.
Cuándo se puede resolver un contrato de alquiler
El inquilino puede resolver el contrato una vez que hayan pasado seis meses de vigencia, dando un preaviso de un mes. "En este caso, es conveniente que se tenga en cuenta la posible existencia de una penalización dispuesta en el contrato de arrendamiento", recomienda Legálitas.
También puede hacerlo comunicando su voluntad "con al menos dos meses de antelación al cumplimiento de los cinco años de vigencia, si el arrendador es persona física, o de siete si es persona jurídica".
"Por su parte, el arrendador debe respetar los cinco años de vigencia, si es persona física o, los siete años si es persona jurídica. No obstante, si es persona física puede recuperar la vivienda antes del transcurso de los cinco años a partir del primer año de vigencia, dando un preaviso de, al menos, dos meses al inquilino. Para poder ejercer este derecho por el arrendador tiene que existir una cláusula en el contrato de arrendamiento establecida a tal efecto", detallan.