La gran paradoja de la vivienda: el banco te niega 800 euros de hipoteca, pero el sistema te obliga a pagar 1.200 euros de alquiler
La pescadilla que se muerde la cola en versión vivienda: no puedes pagar una hipoteca porque no puedes ahorrar, lo que te obliga a buscar alquileres, en muchos casos, mucho más caro que un préstamo hipotecario. Y se vuelve a reiniciar el círculo.
El mercado inmobiliario español ha construido una contradicción difícil de explicar y aún más difícil de asumir. En muchas ciudades, la cuota mensual de una hipoteca es claramente inferior al precio de un alquiler equivalente. Sin embargo, miles de personas no pueden comprar y se ven obligadas a arrendar. El resultado es un círculo vicioso: pagar más cada mes y, al mismo tiempo, no poder ahorrar para salir del alquiler.
No se trata de una percepción aislada. Los datos lo respaldan. Mientras la cuota media hipotecaria ronda los 800 euros mensuales, el alquiler medio supera ampliamente los 1.100. En algunas comunidades como Cataluña o Baleares, la brecha se dispara hasta los 500 euros. Es decir, quien logra acceder a una hipoteca paga bastante menos que quien no puede hacerlo.
La lógica económica diría que, si comprar es más barato que alquilar, el mercado debería empujar hacia la compra. Pero ocurre lo contrario.
Un mercado que expulsa del ahorro
Durante años, el alquiler fue el paso previo a la compra. Se arrendaba una vivienda mientras se reunía dinero para la entrada y, cuando la situación laboral lo permitía, se daba el salto. Ese itinerario, que parecía razonable, hoy está prácticamente bloqueado.
Si una persona paga 1.200 euros mensuales por un piso y sus ingresos no son muy elevados, el margen para guardar dinero es mínimo o inexistente. Y sin ahorro no hay entrada. Y sin entrada no hay hipoteca.
El obstáculo principal es conocido: para comprar una vivienda, el banco suele financiar como máximo el 80% del valor. El comprador debe aportar el 20% restante, además de impuestos y gastos. En la práctica, eso puede suponer:
- Entre un 20% y un 30% del precio total del inmueble
- Decenas de miles de euros en efectivo
- Un colchón adicional para imprevistos
Con alquileres tensionados y salarios que no crecen al mismo ritmo, reunir esa cantidad sin ayuda familiar se ha convertido en una misión casi imposible.
Las reglas del banco: el filtro invisible
Supongamos que alguien ha conseguido ahorrar lo suficiente para la entrada. El siguiente paso es convencer al banco. Y ahí aparece la segunda gran barrera.
Las entidades financieras no solo miran si la cuota es asumible en términos absolutos. Analizan el riesgo. Y el criterio clave es el porcentaje de ingresos que se destina al pago de la vivienda.
De forma orientativa, los bancos suelen aplicar esta regla:
- La cuota hipotecaria no debe superar el 30%-35% de los ingresos mensuales
- En ningún caso debería acercarse al 40%, según las recomendaciones habituales de supervisión financiera
- Se revisa también si existen otros préstamos (coche, consumo, tarjetas)
- Se analiza el historial de impagos y la estabilidad laboral
- Puede exigirse aval o garantías adicionales
Es decir, aunque la cuota hipotecaria sea de 800 euros -menos que el alquiler que ya se paga-, si ese importe supera el umbral permitido respecto al salario, la operación se rechaza.
Aquí surge la paradoja: el banco considera demasiado arriesgado conceder una hipoteca de 800 euros, pero el mercado no impide que esa misma persona pague 1.200 de alquiler. No existe un filtro que limite que alguien destine el 50% o incluso más de su sueldo al arrendamiento.
La brecha que no deja de crecer
La situación se ha agudizado por dos dinámicas simultáneas:
- Los alquileres han seguido subiendo en muchas zonas
- Las hipotecas, tras el pico de tipos de interés, han empezado a abaratarse en algunos casos
Cuando los tipos bajan, las cuotas se reducen, especialmente en préstamos variables o nuevas operaciones. Pero el alquiler no se ajusta a esa lógica financiera: depende de la oferta y la demanda, y en mercados tensionados continúa al alza.
El resultado es que la diferencia entre alquilar y comprar no se reduce, sino que se amplía. Y cuanto mayor es la brecha, más evidente se vuelve el absurdo: el sistema penaliza a quien no tiene ahorro previo.
Un círculo que se retroalimenta
La consecuencia social es clara. Quien ya es propietario consolida su posición pagando menos cada mes. Quien no ha logrado entrar en el mercado queda atrapado en un alquiler más caro que le impide ahorrar. Y sin ahorro, no hay entrada. Y sin entrada, no hay compra.
La vivienda, que históricamente fue un mecanismo de estabilidad y ascenso social, se convierte así en una línea divisoria.
La pregunta del titular tiene, por tanto, una respuesta incómoda: el banco no niega la hipoteca porque sea más cara, sino porque sus reglas de riesgo no encajan con unos salarios tensionados. Y mientras tanto, el mercado del alquiler no tiene ese filtro. Permite pagar más… aunque eso impida avanzar.
La paradoja no es solo financiera. Es estructural. Y, mientras no cambien las condiciones de acceso o los precios del alquiler, seguirá ampliándose la distancia entre quienes pueden comprar y quienes, pagando más, no pueden hacerlo.
