La Iglesia creó un sistema para que los pobres tuvieran una vivienda: ahora les cobra un 5.000% más y echa a jubilados que llevan décadas viviendo en esos pisos
Todo va camino de una batalla legal debido a que el incremento por la actualización del valor catastral del suelo se ha disparado en los últimos años.
Lo que durante décadas fue una fórmula para facilitar el acceso a la vivienda se ha convertido en el epicentro de una tormenta legal en Baja Sajonia. El modelo de arrendamiento de suelo -que permitía tener una casa propia en un terreno ajeno a cambio de una renta anual moderada- está hoy en cuestión tras subidas que, en algunos casos, alcanzan el 5.000%.
El conflicto enfrenta a arrendatarios, muchos de ellos jubilados, con la Klosterkammer Hannover, la institución que gestiona amplias propiedades históricas vinculadas a antiguos bienes eclesiásticos. Las negociaciones para redefinir el cálculo de las rentas han encallado y varias iniciativas ciudadanas ya preparan acciones judiciales.
De 28 euros a 1.600 al mes
Los ejemplos que han salido a la luz ilustran la magnitud del problema. Una pareja de pensionistas en Hannover ha visto cómo la renta mensual de su parcela pasaba de 28 euros -cantidad que abonaban desde hace décadas- a más de 1.600 euros. El incremento se justifica por la actualización del valor catastral del suelo, que se ha disparado en los últimos años.
En otro caso, una viuda que pagaba alrededor de 1.000 euros anuales debe afrontar ahora una propuesta de renovación por 15.600 euros al año: 16 veces más. Su contrato vence en poco más de dos años y teme no poder asumir el nuevo importe, lo que la obligaría a abandonar su vivienda.
En una misma calle, hasta 30 hogares han recibido notificaciones similares. Algunos arrendamientos multiplican por 45 el importe anterior. El perfil es recurrente: propietarios de casas modestas -muchas de unos 80 o 90 metros cuadrados- construidas sobre parcelas de 400 a 600 metros cuadrados, cuyos ocupantes son en su mayoría jubilados.
El choque: mercado frente a función social
El arrendamiento de suelo (Erbbaurecht en Alemania) nació con un objetivo claro: facilitar que personas con ingresos modestos pudieran acceder a una vivienda sin tener que comprar el terreno. El propietario del suelo -en este caso la cámara monástica u otras entidades públicas o eclesiásticas- mantenía la titularidad, mientras el particular adquiría o edificaba la casa y pagaba una renta anual.
El esquema básico funciona así:
- El valor del terreno en el momento del contrato es la referencia
- La renta anual suele situarse entre el 3% y el 5% de ese valor
- El contrato se concede por periodos largos, a menudo 80 años
Durante décadas, muchos contratos en Baja Sajonia apenas se actualizaron, lo que generó cuotas muy reducidas en comparación con el mercado. Pero ahora, con la renovación masiva de acuerdos firmados tras 1950, la revalorización del suelo amenaza con disparar las rentas a niveles inasumibles.
Werner Lichtenberg, exsecretario de Estado del Ministerio del Interior regional, ha recordado que el espíritu original del arrendamiento era frenar la especulación y ampliar el acceso a la vivienda. Aplicar hoy una renta equivalente a la que resultaría de comprar el terreno con financiación bancaria, sostiene, contradice esa lógica social.
Hacia una batalla judicial
El Grupo de Trabajo Estatal "Viviendas asequibles en arrendamiento en Baja Sajonia" acusa a la Klosterkammer de ignorar el componente social del modelo y de actuar al margen del consenso político. Tras protestas frente al parlamento regional en 2025, la plataforma ha anunciado que estudia emprender acciones legales si no se alcanza un acuerdo.
El riesgo es real: si no hay renovación, los contratos expirarán en 2028 o 2029. En ese escenario, los residentes perderían el derecho a ocupar el terreno y recibirían una compensación por la vivienda, que suele equivaler a dos tercios de su valor. Para muchos, eso implicaría abandonar el hogar en el que han vivido toda la vida.
Algunos propietarios han intentado vender sus casas ante la incertidumbre. Sin embargo, el mercado responde con frialdad: pocos compradores están dispuestos a asumir una renta mensual de 1.400 o 1.600 euros por el uso del suelo.
Un fenómeno con impacto estructural
Entre el 5% y el 10% de los propietarios de viviendas en Baja Sajonia residen en terrenos en régimen de arrendamiento. La Klosterkammer es el mayor concedente, pero no el único: iglesias y municipios también gestionan miles de contratos similares.
El problema no es menor. Con la mitad de los derechos concedidos tras 1950 acercándose a su vencimiento, la revisión de rentas amenaza con convertirse en un conflicto estructural. Si se aplican valores de suelo actuales -por ejemplo, 430 euros por metro cuadrado en determinadas zonas-, una parcela de 600 metros cuadrados podría generar una renta anual superior a 10.000 euros con un tipo del 4%.
Lo que está en juego va más allá de una actualización contable. Para los arrendatarios, se trata de defender el sentido original de un instrumento concebido como política social. Para la cámara gestora, de adaptar contratos históricos a la realidad del mercado. Entre ambos, miles de hogares esperan una solución que evite que el sueño de la vivienda asequible termine en los tribunales.