Una sentencia da la razón al propietario: los daños de reparación de una terraza de uso privativo debe pagarlas la comunidad de vecinos
Los administradores de fincas y abogados especializados recomiendan documentar adecuadamente estos casos.

La responsabilidad sobre las reparaciones en terrazas de uso privativo ha generado históricamente controversia en las comunidades de vecinos. La confusión suele surgir cuando se mezclan los conceptos de uso exclusivo y propiedad, especialmente en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. En estos casos, aunque un vecino tenga el derecho de uso exclusivo de una terraza, ello no implica que sea el único responsable de su mantenimiento estructural.
La jurisprudencia y la normativa vigente en España han ido delimitando con claridad las obligaciones de cada parte. En particular, el artículo 396 del Código Civil y el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen que las terrazas, aunque sean de uso privativo, forman parte de los elementos comunes del edificio. Esto significa que, en caso de daños estructurales o problemas de impermeabilización, la comunidad de propietarios debe asumir los costes de reparación.
El error más común es pensar que el uso exclusivo implica una propiedad exclusiva. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha reiterado en múltiples sentencias que las terrazas situadas en la cubierta del edificio, aunque sean utilizadas por un solo propietario, no pierden su condición de elemento común. Esto se debe a que cumplen una función estructural esencial: proteger al edificio de las inclemencias climáticas y garantizar su estanqueidad.
La clave está en distinguir entre mantenimiento ordinario y reparaciones estructurales. El propietario con uso exclusivo debe encargarse de tareas como la limpieza, el cuidado del mobiliario o la conservación del pavimento superficial. Pero cuando se trata de problemas como filtraciones, deterioro de la tela asfáltica o daños en la estructura de la cubierta, la responsabilidad recae sobre la comunidad. Esto se debe a que estos elementos afectan a la integridad del edificio y a la habitabilidad de otras viviendas.
Las filtraciones son uno de los problemas más frecuentes en este tipo de terrazas. Cuando el agua se filtra desde una terraza de uso privativo hacia las viviendas inferiores, suele deberse a fallos en la impermeabilización. En estos casos, los tribunales han determinado que la comunidad debe asumir los costes de reparación, ya que se trata de un defecto en un elemento común. Incluso si el propietario ha realizado obras en la terraza, la comunidad sigue siendo responsable si el origen del daño está en la estructura original.
La Ley de Propiedad Horizontal es clara al respecto. El artículo 10.1.a) establece que la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para la conservación del inmueble, sin necesidad de acuerdo previo en junta. Basta con que un propietario lo solicite para que la comunidad deba actuar. Esta obligación incluye las reparaciones en terrazas de uso privativo cuando afectan a la estructura o a la estanqueidad del edificio.
Los administradores de fincas y abogados especializados recomiendan documentar adecuadamente estos casos. Es fundamental contar con informes técnicos que determinen el origen del daño y si afecta a elementos comunes. De esta forma, se puede evitar que el propietario con uso exclusivo asuma costes que no le corresponden. Además, se recomienda revisar los estatutos de la comunidad, ya que en algunos casos pueden establecer cláusulas específicas sobre el reparto de responsabilidades.