Estas son, según el Ministerio de Consumo, las cláusulas abusivas e ilícitas más comunes en los contratos de alquiler
A pesar de ilegales, muchos propietarios y agencias inmobiliarias exigen el cumplimiento de prácticas ilegales.
El Ministerio de Consumo ha localizado hasta seis prácticas "abusivas" e "ilícitas", y aun así habituales, en los contratos de alquiler de vivienda habitual, desde el abono de gastos de gestión, el pago de más de un mes de fianza o la imposición de una serie de gastos procesales por incumplimiento de contrato. Se trata de una serie de cláusulas ilegales que el Departamento dirigido por Pablo Bustinduy pondrá en conocimiento tanto de las organizaciones representativas del sector arrendador como de los arrendatarios, "con el objetivo de contribuir a prevenir posibles vulneraciones".
1. Abono de gastos de gestión o formalización del contrato por parte del arrendador
Tanto los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por parte del arrendador. Es ilegal que las agencias inmobiliarias trasladen, por lo tanto, estos costes a las personas inquilinas. Esta prohibición "se aplica con independencia del nombre que reciban dichos gastos, siempre que correspondan a servicios prestados en beneficio del arrendador y destinados al alquiler del inmueble".
Entre estos servicios que en muchas ocasiones cobran las agencias se encuentran, por ejemplo, las visitas al domicilio, la presentación o muestra de la vivienda ofertada así como la recopilación y preparación de la información necesaria para cerrar el contrato.
(Artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tras la reforma introducida por la Ley 12/2023).
2. Abono de más de un mes de fianza o de dos meses de garantía adicional
Ni los arrendadores ni las agencias inmobiliarias pueden exigir el pago de una fianza equivalente a una mensualidad del alquiler, si bien si es legal pactar "de forma potestativa" una garantía adicional "que no podrá exceder dos mensualidades" y que estaría destinada a asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como la conservación del inmueble, su inmobiliario y pequeñas reparaciones.
(Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
3. Indemnización desproporcionada por demora en el desalojo
Según explican desde Consumo, los Juzgados "vienen entendiendo que existe una desproporcionalidad" en el el acuerdo anticipado de "indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino". Se consideraría una cláusula abusiva si la indemnización por demora en el desalojo triplica la renta diaria del contrato de alquiler.
(Artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
4. Reconocimiento de la negociación individual del contrato
Para que el contenido de un contrato de alquiler sea considerado legal, todo debe haber sido negociado "y no impuesto de forma unilateral". Tal y como reseña Consumo, "los tribunales han señalado que la inclusión de cláusulas que afirman que el contrato ha sido negociado individualmente puede suponer una inversión indebida de la carga de la prueba sobre el consumidor, contraviniendo el artículo 88.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que considera abusivas aquellas estipulaciones que impongan al consumidor la carga de probar hechos que deberían corresponderse con la parte contratante, criterio que también ha sido recogido en anteriores sentencias".
(Artículo 82.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios).
5. Vinculación de la devolución de la fianza a cumplir la totalidad de la duración del contrato
La única y exclusiva finalidad de una fianza es "garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias", es decir, el pago del alquiler, los suministros o la reparación de daños que haya cometido el inquilino. Por lo tanto, el arrendador no puede, bajo ningún concepto, apropiarse de la fianza si el inquilino decidiera renunciar de manera anticipada al contrato del alquiler. "Retener la fianza por solo el hecho de no agotar la duración total del contrato desnaturaliza su función legal y le atribuye una finalidad indemnizatoria o punitiva ajena a su naturaleza jurídica", aseguran desde Consumo.
(Artículos 6, 10, 11 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
6. Imposición de una serie de gastos procesales de forma general por incumplimiento de contrato
En demasiadas ocasiones se firman cláusulas que imponen de forma general al inquilino la asunción de gastos procesales derivados del incumplimiento de un contrato. Según la jurisprudencia, la atribución al arrendatario de todos los gastos y costas judiciales "es una causa de abusividad evidente, además de contraria a las reglas sobre costas".
(Artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).