¿Se arregla solo construyendo? En cuatro años España perderá la mitad de su vivienda protegida

Se repite como un mantra, independientemente de que se trate de profesionales ligados al ámbito de la vivienda —más bien al negocio en torno a ella— o de un usuario cualquiera de una red social. La frase acostumbra a venir precedida de doctas opiniones que cargan contra cualquier otra medida, especialmente, si son de carácter intervencionista para topar precios o impedir el desahucio de personas vulnerables. Se escucha con fuerza lo de: 'El problema de vivienda en España solo se soluciona construyendo más'. Pero la afirmación también trae otras dudas.

¿Si se apuesta por una rebaja de trámites en la administración, si se libera más suelo disponibles para edificar, si se multiplica exponencialmente la construcción de inmuebles... cómo se va a lograr que estos vayan a parar a manos de quienes más lo necesitan? En otras palabras, ¿cómo se va a evitar una tendencia fácilmente identificable? Desde 2008, en el Estado español se levantaron casi dos millones de viviendas, mismo período en el que la mayoría de caseros pasaron a ser propietarios de más de una de ellas.

La respuesta más sencilla y lógica es que, dentro de esa necesidad de construcción debe haber una importante proporción de vivienda con protección social. Sin embargo, ¿se han hecho los deberes en esta materia?, ¿funciona bien este modelo en España?, ¿cuántas hay ahora mismo? Todas estas incógnitas están resueltas entre las páginas de la última investigación periodística de Civio, la misma que evidencia que, del poco más del millón de viviendas que continúan protegidas, al menos la mitad de ellas se habrá perdido para el horizonte de 2030. En tan solo cuatro años.

La vivienda protegida tiene fecha de caducidad

La investigación de Civio, en la que se cruzan datos de distintas administraciones, retrata una heterogénea lista de lo que se entiende exactamente por vivienda protegida en una comunidad u otra —la competencia en Vivienda es autonómica—, así como el factor más decisivo que acompaña al parque público de inmuebles sociales o con algún tipo de protección: la fecha en que pasan a convertirse en viviendas estándar, es decir, lo que tardan en pasarse al mercado libre de vivienda con el obvio aumento del valor de la propiedad que acostumbra a producirse.

Según el trabajo periodístico de la citada organización, "desde 1991 hasta 2025 se han construido 1,5 millones de viviendas protegidas en toda España", a las que hay que sumar "otras 1,42 millones levantadas entre 1979 y 1990, y 1,89 millones más de 1968 a 1978". Eso arroja una cantidad total de viviendas protegidas de 4,81 millones erigidas desde 1968, en plena dictadura franquista. Pero esos números no tardaron en caer en picado.

Según los datos obtenidos por Civio, 3,31 millones de viviendas de protección social que databan de antes de 1991 fueron pasando al mercado libre, con la excepción del modelo público de alquiler. En este último caso, una gran parte eran del Instituto Nacional de Vivienda —¿se acuerdan de esas placas metálicas con simbología fascista que resisten en algunas ciudades y pueblos?— y fueron transferidas a las comunidades tras la Transición Democrática y la aprobación de la Constitución. 

En ese punto, entraron en juego los plazos para la descalificación de su protección. Todas las construidas hasta 1978 gozaban, en teoría, de medio siglo de duración bajo la categoría de VPO. En teoría porque en 1993 llegó un cambio de la mano del Gobierno de Felipe González que sería determinante en cuanto al valor real de dicho inmueble. Se liberalizó su precio, pero con un requisito clave.

Dichas viviendas "mantuvieron su restricción de uso, por lo que solo han podido utilizarse como domicilio habitual y permanente hasta que han cumplido los 50 años de protección". En otras palabras, dentro de poco más de un año y medio, a lo largo de 2028, todos esos inmuebles podrán ser vendidos sin restricción alguna. Entonces, ¿qué ocurrió con las otras? Que nacieron con una fecha de caducidad aún menor, de 30 años. Es decir, todas las construidas desde 1978 a 1990 ya no están protegidas, las últimas dejaron de estarlo durante el inicio de la pandemia, en 2020.

El epicentro del problema: una vivienda social más destinada a la propiedad que al alquiler

El foco ahora, en lo referente al parque de vivienda pública o social en España, está en ese millón y medio de viviendas con algún tipo de protección que fueron construidas entre 1991 y el pasado año. Hay dos datos claves que se vislumbran en la investigación de Civio, la primera está relacionada con cómo se llevaron a cabo. Una profunda mayoría, el 91,3%, se levantaron con ayudas estatales, y, "al menos, desde 2014" ocho de cada diez son de promoción privada".

El segundo dato de relevancia de este grupo de VPO es que la mayoría también se han realizado en régimen de propiedad, echando por tierra las posibilidades de llegar a conformar un parque de alquiler social como ocurre —o, desafortunadamente, ocurrió— en otros países europeos. Solo hay datos desde 2014, pero desde entonces, "el 64,1% de las viviendas protegidas calificadas son para venta y algo menos del 20% para alquiler".

La punta del iceberg: el número real podría ser mucho menor

Mas la investigación de Civio deja una importante reflexión flotando en el aire. Realmente, de ese millón y medio de viviendas protegidas, ¿cuántas continúan siéndolo a día de hoy? "A cierre de 2025 mantenían su protección entre 1,05 y 1,13 millones", recoge el trabajo periodístico, dejando claro que eso es según el papel y que la brecha podría ser incluso mayor. Según la organización, el número real podría ser del 40% de las construidas, "algo menos de 600.000" viviendas protegidas. En un país que se acerca a los 50 millones de habitantes.

La explicación se halla en el término 'desclasificación voluntaria anticipada'. Era una figura que, hasta 1998, permitía que la vivienda pasase al mercado libre sin contar con plazo alguno. Se devolvían las ayudas y la vivienda se liberaba de protección, pero en esos compases finales de los noventa se impuso un plazo mínimo de 15 años para ello. El tiempo acabaría demostrando que era insuficiente. En 2006, en plena bonanza económica alimentando la crisis del ladrillo, se acabó con esta posibilidad a escala estatal.

Pero la competencia de Vivienda es autonómica. Y eso se tradujo en que unas comunidades tardasen menos, otras más o incluso que todavía haya algunas que no hayan eliminado esa posibilidad de 'desclasificación voluntaria anticipada'. Destacan los casos de "Madrid, Castilla-La Mancha —hasta 2004—, Galicia —hasta 2021— o Extremadura —hasta 2025", pero también lo de "Aragón, La Rioja, Castilla y León, Murcia y Asturias", que a día de hoy, "aún permiten" este tipo de desclasificación.

¿Cuándo y dónde se extinguirá este millón y medio de viviendas?

La investigación de Civio también pone el foco sobre dónde se perderán esas viviendas protegidas en el período desde este 2026 al 2030. Son —con seguridad— 340.000 viviendas que se reparten en tres de las regiones que se encuentran en el top 5 de las más tensionadas en vivienda de todo el Estado español. Y todo ello teniendo en cuenta que no hayan pasado al mercado libre ya.

Pero el problema no es ajeno a otra comunidad donde la crisis de vivienda está absolutamente desbocada. Este año en Catalunya iba a tener lugar la descalificación de 7.000 de las 7.700 viviendas de este tipo de protección, pero el Govern logró aprobar una ley que lo aplazó un año. Si las formaciones de izquierda catalanas no consiguen volver a reunir los apoyos necesarios, en los próximos cuatro años se perderán casi 29.000 inmuebles con algún nivel de protección. Con todo, hay un caso especialmente representativo, el de Euskadi. Cuando pase un lustro, los vascos podrán decir que ellos no habrán visto pasar ni una sola vivienda de este grupo al mercado libre.