Crisis de vivienda: por una solución planificada
La prescripción taxativa de accesibilidad a las viviendas indica a las claras que las soluciones habitacionales deben ser sacadas fuera del mercado, de forma que el cese de la especulación sea real y efectivo.
Como es bien conocido, la Constitución española reconoce en su artículo 47 el derecho a una vivienda digna pero como principio rector, no como derecho fundamental. En general, ninguna de las constituciones democráticas de los 27 reconocen el derecho a la vivienda como un derecho subjetivo, reclamable ante los tribunales, aunque el asunto merece atención e inspira políticas en la mayoría de los países, y especialmente en Bélgica, Portugal, Italia, Países Bajos, etc.
En cualquier caso, el problema de la vivienda, muy grave en España, es objeto de inédita atención en Europa: el Plan Europeo de Vivienda Asequible es la primera estrategia integral de la Comisión Europea (impulsada por el primer comisario de Vivienda, Dan Jørgensen), diseñada para abordar la crisis habitacional en todo el continente. Su objetivo central es aumentar la oferta habitacional, añadiendo 650.000 viviendas anuales a los niveles actuales de construcción, para lo que se estima necesaria una inversión de 150.000 millones de euros al año. Se planea adoptar la Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act) a finales de 2026 para dar herramientas a los Estados en la delimitación de zonas tensionadas y la regulación del alquiler de corta duración (alquiler turístico).
Las soluciones sugeridas en España incluyen por ahora limitación de precios de alquiler en zonas tensionadas y mayores trabas para evitar el uso turístico irregular de los pisos existentes, con lo que se deshumanizan ciertos barrios y se degrada el tejido urbano. No existe, pues, correspondencia entre la contundencia de la norma constitucional y las tibias medidas adoptadas, a pesar de que la explicitud de nuestra Carta Magna, muy avanzada en este asunto, obliga a intervenir en la búsqueda de soluciones. La segunda frase de la citada norma constitucional impulsa la intervención pública y prohíbe la especulación: Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
La prescripción taxativa de accesibilidad a las viviendas indica a las claras que las soluciones habitacionales deben ser sacadas fuera del mercado, de forma que el cese de la especulación sea real y efectivo. En los últimos tiempos, la volatilidad de los precios y la composición cambiante de los mercados ha convertido los inmuebles en activos financieros. El inversor —sea unipersonal, o colectivo, o un gran fondo de inversión— especula con las viviendas como con el oro o con las divisas digitales, como si la Carta Magna no lo proscribiera.
La solución pasa por dar un tratamiento fiscal especial a las viviendas concebidas como residencias estables de una persona o grupo familiar. La concentración puede evitarse fácilmente dificultando que las personas jurídicas adquieran más de dos o tres viviendas familiares, y gravando agresivamente a los propietarios privados con una alta progresividad que tenga carácter disuasorio. La fórmula habrá de ser diseñada por expertos, pero bastaría, por ejemplo, con elevar geométricamente el IBI que habría de pagar el propietario por cada vivienda.
La planificación urbana todavía se mantiene rígida en prácticamente todas las grandes y medianas ciudades españoles, a pesar de los largos periodos en que han gobernado equipos ultraliberales, pero sería preciso incrementarla para limitar y prescribir también los usos de las plantas comerciales en determinados barrios en los que el ente municipal que corresponda desee mantener el estilo residencial originario, para lo que es necesario preservar el comercio minorista de proximidad, los servicios primarios, etc.
Por último, los entes territoriales, comunidades autónomas y municipios, deben realizar rutinariamente una labor permanente de edificación de viviendas sociales para alquiler, que permanezcan para siempre en el sector público y que estén sujetas a una normativa clara. Naturalmente, este sería un campo idóneo para la colaboración público-privada. Técnicas de prefabricación permitirían conseguir rápidamente grandes parques de vivienda social de calidad más que aceptable.
Por el momento, muy poco se está haciendo en las direcciones apuntadas, y la razón aducida, la dificultad de conseguir consensos en esta fragmentada legislatura, no consuela a la ciudadanía que no consigue emanciparse de la generación anterior ni ingresar en el mercado laboral con la tranquilidad de haber alcanzado una residencia digna que permita el establecimiento de una familia. Si no hay consenso, habrá que trabajarlo y conseguirlo a toda costa, pero no se puede dejar este asunto en manos del voluntarismo de edificar sin una planificación previa bloques y urbanizaciones dispersos arbitrariamente que, aunque siempre sean bienvenidos, no resolverán definitivamente el problema.
