David Lucas, secretario de Estado de Vivienda: "Las ciudades acabarán siendo parques temáticos si los ayuntamientos no actúan contra los pisos turísticos ilegales"

En un momento en que el acceso a la vivienda se ha convertido en el principal reto social y económico del país, la labor del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana cobra una relevancia crucial. La escalada de los precios del alquiler, la falta de oferta de vivienda pública y la necesidad de adaptar las ciudades a los desafíos del cambio climático son algunos de los temas que centran la atención pública y política. Trabajando para cumplir con estos retos se encuentra David Lucas Parrón, actual secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana.

La pasada semana, sin ir más lejos, el Consejo de Ministros aprobó el traspaso de 40.000 viviendas y 2.400 suelos de Sareb a la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes). Igualmente,  comenzó a ser obligatorio el registro de alquileres turísticos y temporales en la nueva Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda con el fin de evitar el fraude.

En esta entrevista de El HuffPost, Lucas aborda los principales desafíos que enfrenta el sector de la vivienda en España, las líneas estratégicas que está siguiendo el Ejecutivo, la tesitura actual en la que los socios del Gobierno han colocado como clave de bóveda este tema para seguir con la legislatura y las perspectivas de futuro para las ciudades en el marco de la agenda urbana sostenible. 

- Soy un joven de casi 26 años con un trabajo estable que sigue viviendo en casa de sus padres y para quien independizarse es una hazaña prácticamente imposible. En mi misma situación está gran parte de mi entorno, ¿qué respuestas tiene que dar a toda una generación que no puede iniciar un proyecto de vida?

- Somos plenamente conscientes de las dificultades que enfrentan los jóvenes, esencialmente para emanciparse y acceder a una vivienda digna y asequible. Estamos trabajando y hemos desarrollado propuestas enfocadas en aumentar la oferta de viviendas, procurando que el gasto en alquiler no supere el 30% de los ingresos de los jóvenes y que los precios estén por debajo del mercado. Esta estrategia incluye la colaboración con comunidades autónomas y ayuntamientos, así como el freno al crecimiento del alquiler turístico en zonas tensionadas.

Además, se están utilizando fondos europeos para fomentar la construcción de viviendas protegidas y crear parques públicos de vivienda. Se busca evitar que estas propiedades terminen en manos de fondos de inversión, como ha ocurrido en el pasado, mediante la creación de una empresa pública de suelo. Esta entidad facilitará el acceso a grandes bolsas de vivienda pública a precios accesibles para jóvenes y familias.

Otra línea de actuación consiste en movilizar viviendas vacías y aplicar el control de precios del alquiler en zonas donde existe especulación. Aunque la Ley de Vivienda contempla esta posibilidad, algunas comunidades autónomas se oponen a su implementación. A pesar de estos obstáculos, el Gobierno continúa impulsando medidas estructurales que, con el tiempo, permitirán mejorar el acceso a la vivienda para la población joven.

- Le voy a poner otro ejemplo, que es que una persona muy cercana a mí. Vive en el barrio de Hortaleza (Madrid), fuera de la M-30, cobra menos de 1.200€ y en el último pago ha destinado un total de 577€, ¿qué está fallando en el alquiler y se puede incidir en el mercado sin el apoyo de las comunidades?

- Tenemos más dificultades cuando no existe esa colaboración por parte de las administraciones autonómicas. En Cataluña, donde sí se está aplicando un control de precios, han bajado.  Y no solamente en Barcelona, sino en todas las áreas de la región. Además, eso provoca que haya más contratos de alquiler y estabilidad en los preexistentes. 

Pero creo que sí que podemos y debemos hacer más cosas. A través no solamente de políticas que generen oferta, sino de políticas que generen viviendas de protección oficial, de protección pública, viviendas protegidas a través de la habilitación de más suelos y más recursos. También medidas fiscales que propicien que haya más propietarios que puedan incorporar más viviendas al mercado y que puedan bajar el precio del resto.

Y, por supuesto, estamos trabajando en una proposición, que está en estos momentos en el Congreso de los Diputados, para regular los alquileres de temporada y para regular el alquiler de habitaciones. Hay un gran movimiento especulativo en ese alquiler. Son muchas las personas abocadas a tener que estar en esa especulación y vamos a hacer todo lo posible para que esa regulación pueda ordenarlo y lograr que bajen los precios.

- Se han cumplido ya dos años de la Ley de Vivienda desde que se aprobó la ley, ¿qué balance hace de este tiempo?

- Bueno, yo creo que la ley es muy positiva. El debate se ha centrado en el control de precios de alquiler y en la negativa de algunas comunidades autónomas a poder aplicarlo en las zonas de mercado tensionado, pero la ley contempla muchas más cosas. Contempla, por ejemplo, la garantía del derecho constitucional, determinadas regulaciones específicas en esta materia, la obligatoriedad de determinados programas, la acción de los poderes públicos, la colaboración público-privada o garantizar el derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible en colaboración con los ayuntamientos, que también son actores válidos.

Creo que es una ley positiva, una ley que va a ir reforzando ese derecho y que va a posibilitar que tengamos instrumentos necesarios para poder afrontar la realidad tan dura que están viviendo muchas familias y muchos jóvenes que no pueden acceder a la vivienda.

- El año pasado, según el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda subió al punto máximo desde la crisis del 2008, una media del 8,4%, el doble que en 2023. En el primer trimestre de este año se ha alcanzado el máximo en 18 años, un total de 12,2%. ¿Estamos entrando de nuevo en una burbuja inmobiliaria?

- No, yo creo que no. Creo que tenemos un problema de exceso de demanda y de limitación de la oferta. Desde el año 2019 hasta la fecha actual han venido a España 2,7 millones de personas que se han ido incorporando también al parque residencial. Eso ha provocado una absorción del stock de viviendas y que la producción que estamos planificando no haya ido acompañada con respecto al número de hogares. El año pasado fue el primer año en el que sí se produce ese acompañamiento. No estamos en un momento para nada similar al de la pasada crisis de 2008.

Dese cuenta que en aquel momento se llegaron  a producir hasta 500.000 viviendas en un año. Era un exceso de producción, de demanda de viviendas. Había también una laxitud en el control de los de los créditos, de la financiación por parte de las entidades bancarias y eso no se está produciendo en estos momentos. De hecho, al contrario, estamos intentando que se produzca un incremento más de la oferta y que haya un poco más de financiación de los bancos para que los ciudadanos puedan acceder a la vivienda.

Pero creo que estamos muy lejos de una burbuja y lo que sí que tenemos que intentar es que haya una oferta mayor para intentar reducir los precios al mismo tiempo que bajan los tipos de interés, pues eso anima a mucha gente a acceder a la vivienda. Hay una gran demanda y muy poca oferta. 

- Desde que han salido los presuntos casos de corrupción del 'caso Koldo', los socios del Gobierno han puesto encima de la mesa que la única forma de que esta legislatura merezca la pena es mejorar las condiciones de vida de la gente. ¿Qué medidas van a ofrecer y cuáles están dispuestos a aceptar?

- El Gobierno, y los socios lo saben, ha realizado un esfuerzo sin precedentes en materia de vivienda, tanto en planificación como en inversión, que supera el de cualquier otro periodo de los últimos 40 años, incluyendo la etapa de la dictadura y la democracia. Se ha multiplicado por ocho el presupuesto estatal, y se han desarrollado normativas clave como la Ley de Vivienda, la Ley de Calidad de la Arquitectura y el reglamento para controlar las viviendas turísticas a través de la Ventanilla Única Digital, con el objetivo de garantizar el acceso a una vivienda digna y frenar la especulación inmobiliaria.

Uno de los logros más importantes ha sido la recuperación de las 40.000 viviendas de la Sareb, el llamado "banco malo" surgido tras el rescate financiero de la crisis. Ahora estas viviendas serán destinadas al alquiler social y asequible, bajo la premisa de que los ciudadanos no destinen más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler. Este paso representa un cambio de paradigma en la política habitacional del país.

Además, se ha creado una empresa pública estatal de vivienda y suelo que gestionará tanto esas viviendas como terrenos residenciales del Estado. Con ella se proyecta la construcción de 55.000 nuevas viviendas, que se suman a las 20.000 ya en marcha. Esta medida busca ampliar de forma estructural el parque de vivienda pública, marcando una nueva etapa en la intervención estatal para garantizar el derecho a la vivienda.

Sin embargo, reconocemos que parte de las competencias en materia de vivienda recaen en las comunidades autónomas y los ayuntamientos, lo que requiere coordinación y acuerdos para avanzar en políticas eficaces. Ejemplo de esta dificultad es la negativa de algunas regiones, como la Comunidad de Madrid, a aplicar el control de precios del alquiler. A pesar de estos desafíos, el Ejecutivo mantiene su disposición a dialogar y promover nuevas medidas que refuercen el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible para toda la población.

- En la reunión de Sumar con el Partido Socialista para ver el estado de la coalición, el partido de Yolanda Díaz presentó un paquete de medidas sociales imprescindibles para avanzar. Entre ellas, destacan prorrogar los contratos vigentes de alquiler al menos tres años e implementar los contratos indefinidos, ¿ve factible estas exigencias? 

- Nosotros estamos dispuestos a hablar de medidas eficaces, de medidas efectivas, de medidas que ayuden al acceso a la vivienda. Dese cuenta que cuando hablamos de prórrogas de contrato estamos hablando de contratos en vigor, contratos que están sustentados sobre una legalidad entre partes que están firmados y que no se pueden establecer medidas que limiten esa capacidad que tienen y que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para prorrogar lo que nosotros queramos. 

Yo creo que lo que hay que propiciar es que esos contratos, cuando se prorroguen o cuando se vayan a hacer, no produzcan un incremento desproporcionado de los precios y estén bajo un control para que se mantenga la estabilidad.

Tenemos que conjugar todo lo que tiene que ver con el derecho a la vivienda, con también otros derechos como es el derecho a la propiedad, que también contempla la Constitución española. Y luego, en cuanto a que los contratos sean indefinidos, hay que recordar que el 85% de los propietarios que tienen viviendas en alquiler son pequeños propietarios. Una normativa así limitaría la oferta de viviendas.

Nosotros estamos dispuestos a hablar, porque todas nuestras propuestas han sido dialogadas y debatidas no solamente con nuestros socios de gobierno, sino con también con todo el arco parlamentario progresista.

- En la Conferencia de Presidentes, el presidente del Gobierno Pedro Sánchez propuso a las comunidades autónomas triplicar la financiación en vivienda entre 2026 a 2030 —entre otras—, ¿Cómo ha avanzado desde ese anuncio?¿Cree que es posible incidir en mercado de la vivienda de las regiones gobernadas por el Partido Popular?

- El diálogo entre el Gobierno central y las comunidades autónomas para implementar medidas en materia de vivienda es uno de los puntos más imprescindibles. La primera medida propuesta por el presidente del Gobierno es aumentar significativamente los recursos económicos destinados al sector, duplicando la aportación estatal hasta 4.000 millones de euros y pidiendo a las comunidades que también incrementen su participación financiera. El objetivo es ampliar la oferta de vivienda, rehabilitar más inmuebles y otorgar mayores ayudas, dado que la necesidad de vivienda es compartida por toda la sociedad.

La segunda medida planteada es que todas las viviendas que reciban ayudas públicas mantengan una protección indefinida. Esto implica que nunca podrán descalificarse ni pasar al mercado libre, como ocurrió con muchas viviendas en el pasado. De esta manera, se asegura que las condiciones de acceso, incluidos los precios, se mantengan estables y accesibles para las generaciones actuales y futuras, garantizando su carácter social y limitando la especulación en el mercado inmobiliario.

La tercera medida aborda la necesidad de un intercambio eficaz de información entre el Estado y las comunidades autónomas. El objetivo es planificar políticas de vivienda más precisas y evitar que portales privados, con intereses comerciales, distorsionen los precios y la percepción del mercado. Al contar con datos reales y fiables, se podrá luchar mejor contra la especulación y diseñar estrategias más ajustadas a las necesidades reales de cada territorio.

El objetivo primordial del Gobierno ahora mismo es la creación de un parque público de vivienda social que alcance estándares europeos. Aunque se ha avanzado del 2,5% al 3,4% del total de viviendas, aún se está lejos del 8% promedio de la Unión Europea. Para lograrlo, se están impulsando políticas estructurales, programas fiscales y el PERTE de industrialización de la construcción, buscando acelerar la producción de viviendas asequibles, sostenibles y de calidad. Se reconoce que los resultados requieren tiempo, pero se espera que pronto empiecen a materializarse.

- ¿Es posible hacer una buena legislación en materia de vivienda si no se han aprobado los Presupuestos Generales del Estado?

- Sí, ya fue posible hacerlo cuando heredamos los presupuestos de Rajoy. Cuando se tiene voluntad política para hacer cosas es posible sacar adelante muchos proyectos. La ministra de Vivienda, el presidente del Gobierno y el Ejecutivo en su conjunto quieren seguir caminando hacia adelante. Existen mecanismos presupuestarios para hacer modificaciones presupuestarias.

Cuando llegamos nosotros aquí en el año 2018, el presupuesto que había en vivienda que heredamos del Gobierno de Mariano Rajoy era de 476 millones de euros anuales, nada más. El presupuesto que hay actualmente se ha multiplicado por ocho. Estamos en 3.500 millones y la previsión que hay para el próximo quinquenio es incluso ir un poco más. Estamos hablando de cerca de 25 mil millones que van a hacer posible continuar con estas políticas.

Creo que lo principal de nuestra acción es conformar el quinto pilar del Estado el bienestar social. Tenemos la educación pública universal y gratuita, la sanidad pública, el sistema de pensiones, el sistema de protección social y el sistema por desempleo para ayuda a las familias y las personas cuando ya no tienen trabajo. Y nos queda uno, porque todo eso estaría cojo si la gente no tiene un techo donde cobijarse, donde dar seguridad a si mismo y a sus familias y de hacer un proyecto vital garantista para el futuro.

- Desde el pasado martes es obligatorio que los pisos turísticos estén dentro de un censo. Pero la mayoría no lo está. En Madrid se da el caso surrealista de nueve de cada diez. No sé si se plantea sanciones o para que este censo tenga la totalidad de los pisos turísticos.

- Esto puede darse por el desconocimiento de algunos propietarios. Pero hay otra realidad,  que es la pasividad de muchos ayuntamientos, de muchas comunidades autónomas para intentar perseguir el fraude como es el caso de la Comunidad de Madrid, que es plenamente consciente de la ilegalidad de alguno de esos inmuebles.

Los ayuntamientos tienen que empezar a actuar porque, si no es así, nuestras ciudades se van a convertir en un parque temático. Se produce la gentrificación de barrios en nuestro territorio y la expulsión de muchos ciudadanos. Y las viviendas son para vivir, no son para hacer negocio.

Nosotros no solamente hemos hecho el registro. También hemos modificado la Ley de propiedad horizontal para empoderar a las comunidades de propietarios, para que tomen la decisión de si quieren o no que haya viviendas de uso turístico en sus en sus urbanizaciones. Este tipo de pisos evitan que muchos jóvenes y ciudadanos en general puedan acceder a una vivienda digna. Pongo como ejemplo el Ayuntamiento de Barcelona, que sí que está actuando de manera determinante para intentar acabar con esta lacra que tenemos otras ciudades y que está impidiendo que muchas personas puedan acceder a una vivienda digna, adecuada y asequible. 

- ¿Cómo va a funcionar el impuesto a la a compradores extranjeros de vivienda?

- Bueno, es una propuesta que ahora está en el Parlamento. Lo que estamos intentando es que los extranjeros no comunitarios saben que estamos dentro de la Unión Europea y la libertad de circulación de personas impide cualquier otra acción en estos momentos. Pero para aquellos extranjeros no residentes extracomunitarios lo que vamos a intentar es gravar un 100% de manera impositiva para que haya más limitaciones.

No podemos prohibir la compra de viviendas porque la Unión Europea nos coarta esa posibilidad, pero sí podemos establecer mecanismos obstruccionistas para que esas viviendas no caigan en manos de estas personas.

- ¿Cree que es posible aplicar más regulaciones, topes en el alquiler u otras medidas más restrictivas o hay riesgo de que afecte al mercado?  

Yo creo que no hay ese riesgo. Cuando se empiezan a implementar medidas como las que comentaba de manera primigenia, puede surgir un debate interesado sobre si al aumenta la restricción, disminuye la oferta.

La realidad es una y es lo que está pasando en Cataluña. He oído decir que allí se ha reducido la oferta de pisos. No es cierto. Lo que pasa es que allí los contratos ahora son más estables. Los datos lo atestiguan: hay casi 17.000 contratos más que el año pasado.

- Sin embargo, Barcelona está entre las tres ciudades que tiene el alquiler más alto, el precio de la vivienda más alto. No sé si entiende a la ciudadanía en el sentido de que, pese a que haya bajado un 6%, le siga pareciendo insuficiente que se tengan que dejar la mitad de sueldo exclusivamente en poder tener un sitio donde dormir.  

- Lo ocurrido en Barcelona es un hecho muy significativo. Por primera vez en diez años, los precios del alquiler han comenzado a bajar, rompiendo una tendencia que iba claramente in crescendo. Este cambio se atribuye a la reciente aplicación del índice de precios de referencia del alquiler, una medida que esperamos que mantenga sus efectos positivos a lo largo del tiempo. Hemos logrado cambiar la tendencia, y confiamos en que los precios continúen descendiendo.

Me gustaría que esta medida se aplicara en otros territorios, como la Comunidad de Madrid. No acabo de comprender por qué no se utiliza este índice en zonas tensionadas, cuando se basa simplemente en los precios declarados en el IRPF por los arrendadores. Se trata de una medida proporcional, moderada y efectiva, que protege tanto la estabilidad de los contratos como los intereses de arrendadores y arrendatarios. Los propietarios obtienen beneficios fiscales y los inquilinos se benefician de una bajada de precios.

La negativa de comunidades como Madrid implica que medio millón de arrendadores no se beneficien fiscalmente, lo que también supone una pérdida de alivio económico. Además, más de un millón de personas que viven de alquiler en esas zonas pierden la oportunidad de acceder a mejores condiciones, especialmente los jóvenes. No se entiende esta actitud, salvo que se quiera permitir que el mercado funcione sin control, se retomen políticas de venta a fondos de inversión y se abandone la protección pública.

Creo que hay margen para actuar y que ya se están implementando instrumentos positivos. Apelo al buen sentido de los responsables políticos para que vean los beneficios de estas medidas. La Comunidad Autónoma de Galicia, gobernada por el Partido Popular, ya ha declarado una zona tensionada en A Coruña, lo cual demuestra que es una vía útil y beneficiosa. Espero que este ejemplo abra el camino a otras comunidades, demostrando que no hay efectos negativos y sí un claro impacto positivo para la ciudadanía.

- ¿Cómo ve el mercado de la vivienda el mercado de alquiler de aquí a cinco años?

- Me gusta, más que hablar del mercado de la vivienda, hablar del derecho a la vivienda. La nueva propuesta es tener más viviendas, tener más rehabilitación, tener más ayudas y uno de los elementos esenciales es reducir la edad de emancipación de los jóvenes españoles. Estos tiene que ser algo que esté en primera posición de línea de salida. Creo que es el objetivo que vamos persiguiendo en el que estamos trabajando y estoy convencido de que dentro de cinco años habremos conseguido rebajar esa emancipación, habremos conseguido tener más viviendas, rebajar los precios y que sea un poquito más fácil el acceso a la vivienda, entendiendo la complejidad del problema. Los españoles deben saber que estamos trabajando muy intensamente para intentar corregir esa situación.