El precio de la vivienda en venta y de alquiler rompen el techo de la burbuja al mismo tiempo

Imaginen dos líneas paralelas y ascendentes en un gráfico que acaban logrando un resultado récord de las últimas dos décadas.... pero prácticamente de forma simultánea. Desafortunadamente, no es un récord del que presumir, cuando ese nuevo dato histórico amenaza con hacer todavía más imposible el objetivo de lograr un techo en el que cobijarse en España.

Esta dinámica se ha reproducido en la escalada de precios que sufre tanto el coste de alquilar una vivienda, como el de alquilarla. Concretamente, la vivienda de segunda mano se ha disparado un 21% en el último año, alcanzando los 3.014 €/m². Es la primera vez desde los últimos coletazos antes de la crisis inmobiliaria de hace más de 20 años que se pasa de los 3.000 €/m². El dato inmediatamente anterior es de 2.952 €/m², en abril de 2007. Pero si se pone el foco en lo que ocurre en el mercado de alquiler, este pasado marzo pasará a la historia por situarse el precio en los 14,46 €/m².

Todo estos son los datos y conclusiones de un reciente estudio del portal inmobiliario Fotocasa. El de alquiler, es el valor más alto que se haya registrado nunca en el histórico de la firma, el Índice Inmobiliario Fotocasa, que permite analizar datos de los últimos 20 años. Si se observan dichos datos, en otras 18 ocasiones el precio del alquiler llegó a alcanzar este máximo, pero es la primera vez que lo hace de la mano del de compraventa.

El análisis del desastre: "Consolidando un escenario estructural de alta tensión"

Pero, ¿en qué se traduce todo esto? "Por primera vez en la historia reciente, los precios de la vivienda en compra y en alquiler alcanzan máximos de forma simultánea, superando incluso los registros de la burbuja de 2007. Esto significa que los españoles nunca se habían enfrentado a unos precios tan altos en ambos mercados al mismo tiempo", subraya María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Y, en ese plano, Matos dibuja un panorama en el que las principales ciudades del país, así como los grandes focos de atracción turística tendrán que convivir con un nuevo factor que distorsionará el mercado. "El alquiler medio roza ya los 1.200 euros mensuales, mientras que el precio medio de compra supera los 240.000 euros. Además, en las comunidades con mayor dinamismo económico y atracción poblacional, como Madrid, Baleares, Canarias, País Vasco o Andalucía, ya se han superado sus máximos en años anteriores, consolidando un escenario estructural de alta tensión".

La experta de Fotocasa pone el foco en que se perjudica de nuevo la oferta y la demanda, si se tiene en cuenta que hay datos desalentadores para quienes tienen que buscar una vivienda, como el de la brecha económica entre quienes logran comprar y los que solo pueden alquilar: "Detrás de este fenómeno hay un desequilibrio cada vez más profundo entre oferta y demanda. La demanda se mantiene en niveles muy elevados, impulsada por el crecimiento demográfico, el auge de los hogares unipersonales y unas condiciones de financiación más favorables que han reactivado la compra". 

Y no, el horizonte continúa siendo negativo para lo que queda de ejercicio, con la duda de si se podrá corregir la tendencia en futuros años. "Sin embargo, la oferta sigue siendo claramente insuficiente, tanto en venta como en alquiler. Por lo tanto, es probable que este escenario de máximos se repita a lo largo de 2026", sentencia María Matos.

¿Cuáles son las comunidades de España más caras para comprar o para alquilar vivienda?

Según los datos del estudio de Fotocasa, se configura un particular ranking de las comunidades autónomas donde resulta más caro comprar una casa o alquilarla. En el primero de ellos, aquellas que lideran los precios medios de venta en marzo son las siguientes: 

En la otra cara de la moneda, la de alquilar, el top 5 tampoco ofrece grandes variaciones, si bien sí se detectan dinámicas distintas. Este es el coste de alquiler, por metro cuadrado, en los principales focos de tensión de la vivienda:

Una situación desesperada en un escenario de incertidumbre

Por otro lado, estos datos no aterrizan en un contexto cualquiera. A la maltrecha situación que se vive en el mercado de la vivienda hay que sumarle la situación de incertidumbre existente ante las dudas de si será convalidado el real decreto que contiene la prórroga de dos años de los alquileres que vencían a lo largo de este. Desde el Gobierno central y colectivos como el Sindicato de Inquilinas han pedido a los inquilinos que comuniquen a sus caseros que van a acogerse a dicha ampliación.

No obstante, ese real decreto que se votará a comienzos de mayo todavía carece de apoyos parlamentarios que permitan vislumbrar una convalidación en el Congreso. De hecho, desde el ala más a la izquierda de la coalición y promotores de ese paquete de la vivienda, Sumar, están tratando de recabar apoyos. 

Actualmente, se desconoce cuál será el resultado jurídico o legal de esa prórroga si finalmente decae el real decreto. No obstante, lo que ha quedado claro es que habrá una cascada de reclamaciones que acabará en los juzgados. El nuevo dato sobre el mercado de alquiler y compraventa de vivienda irrumpe con ese factor de incertidumbre.