Un propietario estresa a todos los vecinos con sus luces navideñas y los expertos en derecho de alquileres señalan quién tiene las de ganar
El espíritu navideño no ha tenido cabida en un jardín común de Alemania y acaba en los tribunales.
Seguro que te recuerda a esas películas navideñas de Hollywood con las fachadas y el interior de las casas repletas de luces y adornos, sin dejar un metro. Aparte del empacho que puede producir la vista, está la contaminación lumínica y la molestia para los vecinos. Hay casos reales, como este, acontecido no en Estados Unidos, sino en Alemania, haciéndose eco el portal Agrarheute.
No fueron luces navideñas en una fachada, sino en un jardín compartido, es decir, en zonas comunes. Lo que podría ser una disputa más entre vecinos acabó convirtiéndose en un conflicto jurídico de alto voltaje, nunca mejor dicho.
No fue tanto por la decoración, si no por quién usa el jardín, cuándo y en qué condiciones, cuando la convivencia entre vecinos está completamente rota, como era el caso, resuelto por el Tribunal Federal de Justicia (BGH) y que deja una conclusión para situaciones similares en comunidades de propietarios: nadie puede apropiarse en exclusiva de una zona común sin acuerdo expreso, ni siquiera de forma indirecta.
Dos vecinos, un solo jardín y una relación rota
Aquí no ha habido sitio para el espíritu navideña. Guerra jurídica sin cuartel. El conflicto partía de una comunidad mínima: dos viviendas dentro de un mismo inmueble. Los demandantes son propietarios de un apartamento con una cuota del 26%, mientras que los demandados poseen el otro, con una participación mayoritaria del 74%. Pese a esa diferencia de cuotas, la escritura de división horizontal es ecuánime y cada vivienda tiene derecho a un voto, sin ponderación por porcentaje.
El jardín, como elemento común de un solo inmueble, creaba dudas sobre los derechos y el reparto previo. Los que tenían el 76% deducían que prácticamente podían usar en exclusiva este espacio, usándolo para acumular leña, delimitar zonas propias y, llegada la Navidad, instalar iluminación decorativa que afectaba al descanso y disfrute del otro vecino.
Los copropietarios minoritarios acudieron a los tribunales reclamando algo básico: uso compartido en igualdad de condiciones.
La justicia no avala el "uso por turnos"
En primera instancia, el tribunal desestimó la demanda. Pero en segunda, el tribunal regional intentó una solución salomónica: uso alterno del jardín, días pares para unos y días impares para otros. La idea era evitar el contacto directo y repartir de forma equitativa los días de buen y mal tiempo.
El problema es que esa solución, aunque práctica, no encajaba en la ley. El BGH la tumbó argumentando que no se puede regular el uso de una zona común de forma que excluya completamente al otro copropietario, aunque sea por turnos. Equivale a crear derechos de uso exclusivo encubiertos.
Qué dice el derecho de propiedad horizontal
El tribunal deja claro que cada propietario tiene derecho al uso completo de los elementos comunes, con independencia de su cuota de participación, y es derecho no es indivisible ni proporcional. Los únicos límites son el uso adecuado y la consideración al vecino.
¿Se puede prohibir el uso del jardín? Sí, pero con matices. El tribunal reconoce que un acuerdo de uso puede incluso limitar o prohibir, siempre que beneficie al conjunto de los propietarios.
En el caso de las luces navideñas, si su instalación convierte el jardín en un espacio casi inutilizable para el otro vecino, no es un uso legítimo del elemento común.
El tribunal dejó también una posible salida legal: la división del jardín en zonas de uso exclusivo, pero solo mediante acuerdo entre propietarios, pero en este caso concreto, reconoce que la relación está tan deteriorada que el uso conjunto es inviable.
