Sergio Gutiérrez, analista financiero: "Ni se te ocurra meterte en esto en 2026"

Comprar una vivienda para alquilar ya no es, ni de lejos, el refugio tranquilo que muchos siguen vendiendo. El mercado se enfría en número de operaciones, los precios continúan disparados y el alquiler apunta que entrará en 2026 en fase de incertidumbre regulatoria. En ese escenario, la advertencia empieza a sonar cada vez con más fuerza entre quienes miran los datos sin nostalgia: ojo con meterse ahora, porque el riesgo ya no es teórico.

Los números acompañan el cambio de tendencia. La compraventa de viviendas cayó un 2,5% interanual en octubre, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística. El golpe fue especialmente duro en la obra nueva, con un desplome del 12%, mientras que la vivienda de segunda mano apenas logró un tímido avance del 0,5%. El mensaje es claro: menos actividad, menos obra nueva y una demanda que se refugia en el parque existente ante la escasez de oferta y el encarecimiento de los costes.

Ese enfriamiento no ha servido para frenar los precios. Al contrario. En el tercer trimestre del año, el precio de la vivienda subió un 12,8%, la mayor desde el primer trimestre de 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. La subida llega después del 12,7% del trimestre anterior y consolida una tendencia ya estructural: 42 trimestres consecutivos al alza que siguen alejando la vivienda del alcance de buena parte de la población.

La presión se traslada ahora, con especial crudeza, al alquiler. En 2026 finalizarán 632.369 contratos que afectan a más de 1,6 millones de personas, según cálculos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. De media, quienes tengan que renovar podrían enfrentarse a un encarecimiento anual de 1.735 euros. Es en este contexto donde varias comunidades, con Cataluña a la cabeza, estudian medidas intervencionistas para limitar determinadas fórmulas de inversión, reforzar los controles en zonas tensionadas y poner el foco en usos no residenciales. La intención es contener los precios, aunque el impacto real sigue abierto a debate.

Ahí es donde entra el aviso directo de Sergio Gutiérrez, analista financiero especializado en vivienda y muy seguido en redes sociales. Su mensaje no deja espacio para interpretaciones amables: “Ni se te ocurra meterte en esto en 2026. Mira que, estando como está todo y con la gran información que hay, que la gente aún me esté haciendo consultas sobre este tema”. El objetivo de su advertencia es concreto: la inversión en alquiler por habitaciones, una fórmula que durante años se ha presentado como rentable y casi infalible.

Gutiérrez no oculta su perplejidad ante ese discurso persistente. “Hay muchos vídeos aún en la red recientes promoviéndolo y es que no lo entiendo. Cómo le justificas a alguien que compre una vivienda, que la reforme, que le saque una habitación al salón para hacer alquiler por habitaciones a día de hoy y que esté asumiendo el riesgo de que luego no la pueda alquilar”, plantea. Para el analista, el problema ya no es solo cuánto se puede ganar, sino qué riesgos regulatorios se están asumiendo ahora mismo.

En algunas zonas, ese riesgo está a la vuelta de la esquina. “Por poder la va a poder alquilar por habitaciones, pero a rentabilidades totalmente absurdas porque en Cataluña es cuestión de semanas que lo limiten, ya lo tenemos aquí pero en España también está muy cerca”, advierte. La posibilidad de nuevas restricciones convierte la rentabilidad esperada en una incógnita difícil de justificar.

El mensaje final va dirigido, sobre todo, a quienes están valorando entrar ahora en este tipo de inversión. “Los que ya invertisteis en su día en habitaciones esperad a que salga la ley y vemos qué implicaciones pues va a tener, pero los que estéis pensando en meteros en estos vamos salid corriendo de aquí y que no os vendan la moto, que ahora el riesgo es elevado”, resume.

Para Gutiérrez, además, el foco político ha cambiado de enemigo. “Ya sé que todos decís lo mismo, que no lo van a regular, que Junts no sé que, pero si es que ahora mismo es el enemigo número uno el alquiler de habitaciones, era el turístico y como ven que no es suficiente pues ahora es el de habitaciones el enemigo número uno”, concluye. Un aviso que encaja con los datos y con el calendario que se avecina, y que convierte 2026 en una fecha marcada en rojo para quien piense que en el mercado inmobiliario todo sigue igual.