Coto al alquiler de temporada y por habitaciones o bonus a quien no suba precios: ¿qué cambiará?

2026: año nuevo, pero mismos problemas de la vida. El Gobierno ha presentado este lunes un nuevo plan de choque conformado por tres medidas destinadas a paliar la crisis de vivienda que atraviesa España, con un mercado de alquiler y compraventa con precios desbocados y una acuciante falta de oferta de vivienda. Ha sido el propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en que ha dado a conocer el paquete que será aprobado en forma de real decreto-ley en las próximas semanas y que se suma a otras iniciativas anteriores en la misma línea.

Concretamente, los puntos sobre los que quiere actuar ahora el Gobierno de coalición progresista incluyen dos de los grandes ausentes que hubo en el anterior paquete de medidas y sobre los que se anunció que actuarían más adelante. Se trata de poner coto o límites a aspectos del alquiler de temporada, pero también a un formato que ha venido proliferando en gran medida en la última década, el alquiler de habitaciones individuales en pisos compartidos que ha experimentado un bum en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o València.

De nuevo, el paquete viene marcado por la política de incentivos y bonificaciones en lugar de opciones más intervencionistas o restrictivas y coercitivas que actúen directamente sobre el mercado. Se trata por ejemplo de una nueva exención fiscal para los propietarios que se basa en la siguiente máxima, en líneas generales. Ganar lo mismo que ganarías subiéndolo, pero sin hacerlo. En palabras de Sánchez, "es sencillo: a quienes garantizan vivienda digna les apoyaremos y a quienes especulan con ello les pondremos freno". 

Respecto a esta última cuestión, no hay ni rastro de que haya sido aceptada la petición de Sumar para la prórroga de los alquileres que vencen este 2026 en lo denominado como la 'gran revisión'. La misma por la que vencerá el plazo de 630.000 contratos de alquiler en España este año y por la que vencieron 568.500 en 2025. Estas son todas las medidas que contendrá el real decreto-ley en cuestión y que se basa en las siguientes tres puntos:

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Una bonificación económica para los caseros que no suban el precio de alquiler

La medida estrella del paquete de medidas contempla una bonificación fiscal completa a los propietarios, es decir, del 100%, en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El objetivo es el de hacer que los caseros puedan seguir beneficiándose de la actualización a los precios de hoy en el mercado -muy superiores, en ocasiones, hasta un 30% más del anterior-, pero sin subir ese precio. Es decir, a costa de las arcas del Estado.

Es una medida clave en el contexto de esa mencionada 'gran revisión', puesto que Sumar -y fuera del Gobierno otras fuerzas como Podemos, ERC, EH Bildu o BNG- reclama que se prorroguen los alquileres suscritos en los primeros compases de la pandemia y no continúe la cascada de subidas de precios. Lógicamente, este bonus también se ha ganado el rechazo por parte del ala progresista del Ejecutivo de coalición.

Limitar el alquiler de temporada... con medidas que conoceremos ¿en la próxima temporada?

En las últimas semanas del pasado diciembre, el Govern de Salvador Illa tomó la delantera y siguió con la batuta catalana en lo que a actuar sobre el mercado de vivienda se refiere. Gracias a la suma de toda la izquierda, se logró aprobar un decreto bajo la denominación de Ley de medidas en materia de vivienda y urbanismo. Básicamente, actuaba en dos grandes frentes, limitando el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones. 

Aunque todo parece que el paquete estatal puede convertirse en un reflejo de los aprobado en Catalunya -la propia Ley Estatal de Vivienda lo es-, Sánchez no ha desvelado en qué consistirán esos límites al alquiler de temporada. Sí ha puesto el foco en la necesidad de hacerlo pues "nuestras ciudades, por desgracia, se están llenando de contratos de temporada que obligan a las personas a renegociar y a vivir en la incertidumbre permanente sin un motivo realmente justificado, salvo el de la especulación y el de la codicia, y por tanto no vamos a permitirlo".

Más allá de ello, sí ha anunciado que, lógicamente, se establecerá un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración. Pero, ¿qué podrían considerarse incumplimientos? Hasta conocer el redactado final del decreto tan solo existe el ejemplo catalán. Allí, la reciente aprobada legislación limita el alquiler de temporada al uso recreativo y turístico y aquellos que lo suscriban tendrán que demostrar cuál es su residencia habitual.

El beneficio de alquilar las habitaciones no podrá superar al de la vivienda completa

"En los últimos tiempos hemos detectado una tendencia que es realmente preocupante y es la conversión de pisos completos en alquileres por habitaciones, con el único objetivo de incrementar las rentas", ha sido la otra advertencia que ha hecho Pedro Sánchez durante la presentación de las primeras viviendas de la Operación Campamento. Y, en este punto sí ha dado más pistas. 

El decreto se basa en que el alquiler por habitaciones también se rija por varias cuestiones y obligaciones que quedaron fuera de la Ley Estatal de Vivienda. El principal es que la renta total del conjunto de habitaciones no va a poder superar la renta del contrato de la vivienda completa. Es decir, alquilar individualmente cada estancia no podrá dar más réditos económicos que el hacerlo todo en conjunto. 

A mayores, las habitaciones que se alquilen también se verán afectadas por las declaraciones de zonas de mercado tensionado que establece la legislación estatal. Con todo, para ello debe existir esa declaración que en grandes ciudades como Madrid no se ha activado por el rechazo de los ejecutivos del Partido Popular. Cabe señalar que en el caso de la ley catalana, estas medidas también estaban presentes para el alquiler por habitaciones, pero a mayores se establecieron limitaciones de metros mínimos por estancia, así como un número máximo por persona.