¿Tocó techo el precio de alquilar un techo?: casi, pero no es por una buena noticia

En medio de una crisis de mercado de alquiler y compraventa de vivienda sin precedentes, hay muchos que se han hecho la pregunta. No la de si realmente van a poder encontrar un piso que arrendar o si le echarán del suyo cuando venzan los cinco años de máximo del contrato. Directamente hay quién mira al cielo -o al pico de la gráfica- pensando si realmente, ¿ha tocado techo ya el precio del techo? O, en otras palabras, ¿aún pueden subir más los alquileres?

La respuesta corta es 'casi', pero ni se debe a una buena noticia ni mucho menos significa que se haya frenado en seco. Continúa y continuará aumentando, pero a menor ritmo. La realidad es que las subidas en los últimos años han sido tan acusadas que este crecimiento ha experimentando una desaceleración en el último cuatrimestre del pasado 2025. ¿Por qué? Sencillamente, porque quienes alquilan ya no pueden pagar más subidas. En un contexto en el que el Gobierno continúa planteando bonificaciones fiscales a quienes alquilan esos pisos.

Esta una de las principales conclusiones incluidas en el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro, un informe que se realiza en colaboración con la Universidad Rey Juan Carlos (URJC), a lo largo del año y en diversos barómetros. El publicado este miércoles, relativo a los últimos cuatro meses del pasado ejercicio, también está acompañado de otros titulares que anticipan un 2026 todavía más duro en cuanto a poder alquilar un piso. Por ejemplo, que ya no es un problema aislado de las grandes ciudades y zonas turísticas. Prácticamente, afecta a toda España.

Vale, el precio ya no crece tan rápido, pero ¿a cuánto está?

Dentro de esa mencionada desaceleración del precio del alquiler que ha marcado los últimos compases de 2025, la realidad es que en 2025 no se ha alcanzado el dato de subida de 11,3% que se batió en 2024 respecto de 2023. En esta ocasión, ha sido del 5,9%, lo que se traduce en que la escalada continúa, pero a la mitad. 

Concretamente, la media nacional de lo que se paga por una vivienda alquilada ha despedido el pasado año clavado en los 1.184 euros mensuales. En el ejercicio anterior había escalado hasta los 1.187 euros al mes. Con todo, en el barómetro dejan entrever que este frenazo no puede ser entendido como un síntoma de recuperación: "Lo más preocupante es que [la tensión del mercado] va tomando forma estructural, es decir, una rigidez que no augura cambios importantes en 2026".

Mas no solo eso. En el barómetro se pone el foco en esa "estabilización de los precios en los últimos seis meses en los grandes mercados como Madrid, Barcelona, Baleares o Málaga" y que "se vincula al límite de la capacidad de pago de los inquilinos". Los mismos que ya estaban destinando "casi el 40% de sus ingresos a la renta en ciudades como Madrid o Barcelona".

La desequilibrada balanza entre demanda y oferta: cada vivienda en alquiler tiene 135 interesados

Una de las principales causas detrás de los precios disparados -en ocasiones también disparatados- a la que se apunta en el citado informe se debe al "desajuste entre la oferta y la demanda y la escasez de viviendas disponibles para arrendar", factor que está "detrás del alto nivel de precios que tanto dificulta el acceso a la vivienda en nuestro país". 

En cuanto a la oferta, el mercado español ha perdido 33.418 inmuebles en los últimos doce meses. El año cerró con un total de 683.920 viviendas comercializadas, pero frente a las 717.338 de 2024. Es una bajada del 4,7%, pero ya advierten de que "no debe confundirse con una recuperación", sino a que "se debe a que la caída ya ha empezado a moderarse". Sin embargo, la situación es más descriptiva con ejemplos que ilustran esa tensión en cuanto a una balanza descompensada.

De media en España, cada vivienda que sale al mercado del alquiler llega a acumular unos 135 interesados en los primeros 10 días. Si es que llegan a estar tanto tiempo anunciadas, claro. Pero es que a cierre de 2024, esa cifra era menor, de 124 candidatos a alquilar. Con todo, solo es una media nacional. Si se mira a la provincia donde la brecha es mayor, el retrato dibuja una Barcelona en la que cada vivienda a alquilar desata una avalancha de 462 pretendientes. 

Sin embargo, va mucho más allá de la ciudad condal y sus alrededores, como se puede comprobar el siguiente 'top 11' de la demanda a escala provincial, fundamentalmente, "grandes áreas metropolitanas donde se ha producido un aumento de la población y el número de hogares" o que "además, experimentan gran presión del turismo":

¿Hay otra cara de la moneda respecto a esta dinámica? Sin caer en falsos triunfalismos, podría decirse que las siguientes categorías son las de aquellos lugares donde el número de interesados es "preocupante", "estable" o "normales".

En esto últimos compases de 2025 han comenzado a saltar todas las alarmas en las siguientes provincias 'preocupantes':

En el apartado de provincias que "empiezan a mostrar niveles de riesgo" , pero se encuentran "estables" se detallan las siguientes:

Y, entonces, ¿dónde se considera que hay un mercado de alquiler 'normal'? En el mencionado barómetro se apunta a estas provincias, lógicamente, marcadas por características como la despoblación o la dispersión poblacional:

La tensión del mercado escapa de las grandes ciudades y se 'contagia'

A pesar de ese último apartado que permite intuir una suerte de oasis del alquiler pero teniendo que residir en la España vaciada o en áreas alejadas de los centros urbanos, la realidad es que ni con esas hay garantías. Se debe a una de las tendencias que ha generado la tensión en los seis grandes mercados de vivienda, una especie de contagio a zonas limítrofes.

El informe es claro en cuanto la visión general de esta problemática. "Lo que comenzó como una tensión localizada en los grandes núcleos urbanos y zonas turísticas se ha convertido en una realidad que afecta ya a la práctica totalidad de la geografía nacional", recoge el barómetro. 

Por ejemplo, si se atienden a los anteriores datos de demanda, destaca la situación de Toledo que se disparó de los 33 interesados por vivienda a los 54 en un solo año. Según la exposición del informe se debe a que "responde, principalmente, a que los altos precios y la competencia extrema en los mercados principales como Madrid o Barcelona, están obligando a los inquilinos a buscar en provincias limítrofes con buena conexión". En Girona pasó de 104 a 140.

No es la única dinámica que puede explicar que se haya disparado la tensión en otras provincias, como ha ocurrido también en Zaragoza, donde se ha duplicado pasando de 55 interesados en 2024 a 109 en 2025. En el observatorio se apunta a que "el aumento de la presión tiene una correlación directa con la llegada de grandes proyectos de inversión tecnológica y logística en Aragón". 

¿Dónde es más caro alquilar y dónde menos?

La gran pregunta, una vez se ha comprobado la magnitud y dimensión de la crisis de vivienda, pasa por saber cuánto tienes que dedicar de media cada mes al alquiler. Eso sí, hay que tener en cuenta una de las claves del informe de la Fundación Alquiler Seguro y la URJC. En este se advierte de que "las mayores subidas porcentuales ya no se dan en las capitales más caras, sino en provincias con rentas por debajo de la media nacional e inferiores a los 900 euros". Es decir, lo que hoy puede ser un ahorro, mañana puede acabar ascendiendo a niveles similares de donde comienza a ser inasumible.

Teniendo eso en cuenta, este es el listado de lo que sale a pagar, de media, cada mes una vivienda de alquiler en cada una de las 48 provincias españolas y en las dos ciudades autónomas: 

¿Hay solución a esta crisis?: las tres propuestas

Hay otra gran pregunta. ¿Se puede salir de esta? El propio informe propone tres vías como receta para actuar ante este complicado escenario. El primero de lo que definen como "palancas de cambio" pasa por construir, pero construir más viviendas sociales. "Es imprescindible aumentar el peso de la vivienda social de titularidad pública, que actualmente representa el 2,5% del parque residencial", se subraya en las conclusiones del barómetro.

También advierten de que el "propietario particular que representa más del 90% del alquiler en España" necesita "seguridad jurídica e incentivos" para que esa vivienda regrese a una oferta contraída. Los autores del informe defienden "crear un marco regulatorio estable con beneficios fiscales claros", que consideran que "es vital para reincorporar viviendas al mercado de larga duración". Cabe destacar que muchas de las iniciativas del Gobierno central han ido en esa dirección, sin lograr un cambio de paradigma en esta crisis.

Por último, se aboga por un cambio del modelo territorial que mire más allá de las grandes ciudades y se base en "invertir en infraestructuras y conectividad en áreas metropolitanas y municipios menores para repartir la demanda y aliviar la presión de las grandes ciudades".