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¿Una medida sin efecto?: grandes fondos empiezan a vender vivienda en Cataluña tras el tope al alquiler

¿Una medida sin efecto?: grandes fondos empiezan a vender vivienda en Cataluña tras el tope al alquiler

Según 'Cinco Días', Blackstone, Vivenio y Cerberus están poniendo a la venta inmuebles, en un goteo de uno en uno, cuando van finalizando los contratos de arrendamiento.

Imagen de archivo de un plano aéreo de la ciudad condal (Barcelona, Cataluña).Getty Images/Westend61

En materia de vivienda, Cataluña es la comunidad autónoma de España que tomó la delantera en materia de iniciativas destinadas a contener el precio desbocado de la vivienda, sobre todo en el régimen de alquiler, estableciendo topes a su subida y máximos. Una medida que ha sido ampliamente cuestionada desde los partidos conservadores o liberales, pero también desde el propio sector inmobiliario.

Tachada como ineficaz o que provoca un efecto espantada que provoca que propietarios retiren del mercado de alquiler sus vivienda, la regulación del precio del alquiler en Cataluña ha sido situada por parte del Govern como la explicación de que el precio en esta comunidad cayese entre un 3% y un 5% en el primer semestre de 2024, datos que conocimos el pasado octubre.

No obstante, también se señala a esta política de vivienda como causante de una significativa contracción de los contratos. La cifra ha caído en picado entre los meses de abril, mayo y junio. En las zonas de precios de alquiler tensionados -declaración que deben tener determinados barrios para poder establecerse un tope-, los contratos bajaron un 17,2%. Un nuevo dato desvelado en una información de Cinco Días apunta a que ese tope al alquiler estaría influyendo en un goteo de venta de inmuebles en manos de grandes fondos.

"Queriendo arreglar las cosas, las empeoran"

En este sentido, y según la información publicada por el diario salmón que alude a diversas fuentes entre grandes fondos de viviendas, la dinámica pasa por inmuebles que se ponen a la venta, de una en una y cuando finaliza el contrato de arrendamiento. De continuar esta tendencia, el horizonte para los próximos meses en la región catalana pasaría por la salida de centenares de viviendas al mercado. A través del canal minorista, es decir, mediante portales como Idealista.

De hecho, uno de los directivos de los tres grandes fondos mencionados ha admitido a Cinco Días que la decisión de venta entronca directamente con la política de vivienda de la Generalitat, que a su juicio genera inseguridad jurídica y que "queriendo arreglar las cosas, las empeoran". No, no concreta para quién las empeora exactamente. Pero, ¿de qué fondos estamos hablando?

Se trataría de Blackstone, a través de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Testa; Cerberus, vía Macc Residencial, y la socimi Vivenio, que pertenece a los fondos APG y Aware pero está gestionada por Renta Corporación. Con todo, es necesario destacar que en la postura pública tanto de Blackstone, como de Cerberus o Vivenio ni se confirma ni se admite esta dinámica. De hecho, el primero no reconoce la existencia de ventas, mientras que el segundo no ha querido hablar con el medio y el tercero ni ha respondido.

"Sí es cierto que la tendencia general de los fondos y vehículos en Cataluña es reducir la inversión y reconducirla a regiones que mantienen el libre mercado, ya que con la nueva regulación la opción del alquiler deja de ser financieramente viable", han conseguido arrancarle desde Cinco Días a uno de estos fondos, bajo condición de no ser revelado de cuál se trata.

¿Por qué ponerlas a la venta?, ¿dónde está el beneficio?

En este sentido, un ejecutivo -de nuevo sin identificarse- ha explicado al citado periódico los motivos o beneficios detrás de este tipo de movimientos. La clave está en los márgenes. Se debe a que los activos en arrendamiento constituyen el tipo de propiedad inmobiliaria con menor rentabilidad (3-4%) y al carecer de revalorización de rentas su rentabilidad financiera se antoja imposible. 

No obstante, los fondos sí pueden conseguir un alto margen acudiendo a canales minoristas y vendiendo de uno en uno, ya que la demanda de compraventa está disparada en la actualidad. Cinco Días maneja datos incluso de la propia Blackstone, citando a fuentes conocedoras de sus intenciones. De las 600 viviendas que tienen en Cataluña a través de Testa, la previsión sería quedarse tan solo con 200 que no podrían venderse al contar con protección pública.