Bélgica tiembla ante la nueva ley española y piden la ayuda urgente de un experto inmobiliario

La nueva regulación española sobre alquileres turísticos ha provocado inquietud entre los propietarios extranjeros, especialmente en Bélgica, al menos a tenor de publicaciones como la de 7sur7. La reforma establece que cualquier propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico debe contar con el apoyo de al menos el 60% de la comunidad de propietarios del edificio. 

La medida forma parte de la estrategia del Gobierno para limitar el impacto del alquiler vacacional en el mercado inmobiliario y aliviar la escasez de vivienda en zonas con fuerte presión turística. 

La noticia ha generado preocupación entre los miles de belgas que poseen vivienda en España. Cada año, cerca de 4.000 ciudadanos belgas compran una propiedad en el país, muchas de ellas como segunda residencia, sobre todo en la costa mediterránea o en las islas. 

Qué cambia realmente con la nueva normativa

La reforma afecta sobre todo a los que quieran empezar ahora a alquilar su vivienda a turistas. Para ello necesitarán la aprobación de la comunidad de propietarios mediante una votación que reúna el respaldo del 60% de los vecinos. 

Sin embargo, los expertos inmobiliarios recuerdan que los propietarios que ya disponen de licencia turística y cumplen la normativa vigente no se verán afectados por el cambio, al menos por el momento.

Tampoco suele haber grandes problemas en edificios compuestos mayoritariamente por segundas residencias, algo frecuente en zonas turísticas. En esos casos, la comunidad suele estar formada por propietarios que también alquilan sus viviendas durante parte del año, así que no van a tirar piedras sobre su propio tejado. 

La situación se complica más en comunidades donde predominan residentes permanentes o jubilados que buscan tranquilidad, ya que suelen mostrarse menos favorables al alquiler turístico.

Nuevos proyectos con licencia garantizada

El sector inmobiliario se ha adaptado rápidamente a este nuevo escenario. Algunos promotores ya están desarrollando complejos residenciales con licencia turística asegurada desde el inicio, un modelo pensado especialmente para compradores extranjeros.

Este tipo de proyectos todavía es relativamente nuevo en la Península, pero en lugares como Tenerife lleva años funcionando. Hecha la ley..., en una adaptación constante a nuevas regulaciones. 

La clave está en la clasificación del suelo. Los edificios pueden construirse en zonas residenciales o zonas turísticas. En estas últimas, la normativa facilita el alquiler vacacional, lo que convierte estos proyectos en una opción atractiva para inversores.

Además, en muchas regiones costeras el suelo residencial es cada vez más escaso, mientras que las zonas turísticas siguen disponibles para nuevos desarrollos. 

Condiciones para los propietarios

Comprar una vivienda en este tipo de complejos con licencia turística también implica aceptar ciertas reglas.

Por ejemplo, el propietario suele estar obligado a alquilar la vivienda durante al menos seis meses al año. Algunos complejos amplían este periodo hasta ocho meses, dependiendo de las normas internas.

Además, si el propietario quiere usar su vivienda para vacaciones personales, debe avisar con varios meses de antelación, en algunos casos hasta nueve meses. Esto limita la posibilidad de viajar de forma improvisada si el apartamento está reservado.

Un modelo pensado para inversores

En la mayoría de los proyectos, la gestión del alquiler no depende del propietario, sino de una empresa especializada que se encarga de todo el proceso: reservas, mantenimiento, limpieza o atención al cliente. 

El sistema funciona de forma similar a un hotel o aparthotel. Incluso el mobiliario, la decoración o los elementos básicos como toallas o vajilla suelen estar estandarizados en todo el complejo. 

Este servicio tiene un coste importante. Los gastos de gestión pueden llegar a representar alrededor del 50% de los ingresos por alquiler. 

Aun así, el modelo sigue resultando atractivo para algunos compradores internacionales. Los alquileres suelen ser más elevados gracias a los servicios que ofrecen estos complejos y la rentabilidad neta suele situarse entre el 2% y el 3% anual.  

Además, en determinadas operaciones, los compradores pueden recuperar el IVA del 21%, lo que mejora la rentabilidad inicial de la inversión.

En cualquier caso, el debate sobre el alquiler turístico en España sigue abierto y la nueva normativa marca un paso más en el intento de equilibrar el mercado de la vivienda con el crecimiento del turismo residencial.