Sí, hay una razón por la que solo encuentras estudios caros para vivir: son un chollo, pero no para ti

El mercado del compraventa y/o alquiler de viviendas continúa absolutamente desbocado y al alza, en un contexto acusado de falta de oferta de alquiler en el que centenares de familias compiten en las grandes ciudades españolas por cada anuncio que surge y que se retira en menos de 24 horas, ante el aluvión de interesados. Con la dificultad también ya de encontrar una vivienda para adquirir, tras los récords registrados en este ámbito en los últimos ejercicios.

A esa carta de presentación le suelen acompañar dinámicas de sobra conocidas para aquellos que intentan buscar un piso para comprar o para alquilar, una serie de factores que se repiten a lo largo del territorio español, con distinto grado de impacto. ¿Le es habitual que en la mayoría de anuncios que aparecen tras introducir los requisitos de la vivienda a buscar, estos sean de estudios que están reformados pero aún muy caros? 

Si la respuesta es afirmativa, no es de extrañar: concretamente, este formato de inmueble representa uno de los mayores chollos existentes en el mercado. Para los inversores, claro, no para quienes acaban comprándolo o arrendándolo después. Esta es la conclusión de un reciente análisis publicado por la firma Idealista.

Reformar y vender un estudio reporta una revalorización del 24% al 31%

En este sentido, el citado análisis especifica que "los estudios son las viviendas que tienen un mayor potencial de revalorización, ya que el precio de las viviendas en buen estado es un 31% más elevado que aquellas que reconocen necesitar una reforma". De esta forma, se configura un particular ránking en el que a estas viviendas de una sola estancia en todo el hogar "le siguen las viviendas de una habitación, con un 29%, las de dos habitaciones (28%) y las de tres habitaciones (26%)".

Asimismo, en el análisis también se expone que "las viviendas más grandes, aquellas con cuatro o más dormitorios, son las que ofrecen una menor tasa de revalorización, con un 24%". Se trata de un informe en el que Idealista ha cruzado las "diferencias de precio por metro cuadrado de las viviendas anunciadas 'en buen estado' frente a aquellas que reconocen estar 'para reformar"", eso sí, "sin tener en cuenta el coste de la reforma".

¿Cuáles son las ciudades en las que se puede ganar más reformando un estudio?

Según los datos que acompañan al análisis de la mencionada plataforma digital de compraventa y alquiler de viviendas, hay "un total de nueve capitales que tienen una tasa del 50% en los estudios".  Se corresponden con Cáceres, Ciudad Real, Cuenca, Huesca, Jaén, Lleida, Lugo, Palencia, Zamora y Ávila, donde las revalorizaciones de estudios reformado se mueven entre el 50% y el 49%.

En el informe también se compara esta situación con los inmuebles de dos habitaciones a reformar, lo que Idealista define como "la tipología teóricamente ideal para un hogar medio en España". En estos casos, son Lleida y Zamora las que cuentan con mejores datos de revalorización, con una tasa del 39%, y a las se acercan también Cáceres, Jaén y Lugo con solo un punto menos, el 38%.

La dinámica se invierte en las grandes ciudades, donde la presión de compra es mayor y abunda el alquiler por habitaciones

¿Quiere decir esto que el mayor beneficio que se puede sacar en una reforma de un inmueble para volver a sacarlo al mercado radica únicamente en los estudios? Teniendo en cuenta de que, ya de por sí, los datos de Idealista evidencian márgenes que no tienen tanta distancia, hay una dinámica que representa la excepción a esta tendencia. Curiosamente, tiene lugar donde muchos llegarían a pensar que existiría el mayor nivel de revalorización. Es decir, las grandes ciudades y aquellas urbes donde el precio del metro cuadrado ha crecido con más fuerza.

El referido análisis apunta a lo contrario. En ciudades como Madrid, Barcelona, Donostia (San Sebastián) o Palma de Mallorca —que a menudo copan todos los 'top 5' en cuanto a precios disparados del mercado— se puede sacar más dinero reformando un piso o una vivienda de más de tres habitaciones que un estudio, en proporción, lógicamente. No obstante, cabe la pena señalar que en estas ciudades se ha extendido con fuerza el alquiler de habitaciones en los últimos años y, en consonancia, han proliferado los inmuebles en los que se arriendan de forma individual las estancias.

Respecto a las posibles causas, en el informe de Idealista esgrimen que "en los mercados con precios más elevados y con gran tensión la tendencia en cuanto a revalorización se invierte, ya que las tasas crecen cuantos más dormitorios tiene la vivienda". De esta manera, se apunta a que "esta diferencia del mercado se debe, probablemente, a que los precios y la demanda son tan elevados que el estado de la vivienda pierde significancia y tienden a igualar su precio, sobre todo en los tramos más bajos".

Así, en la ciudad condal son los estudios los que ofrecen solo una tasa de revalorización del 15%, frente al 24% que reportan los de más de 4 habitaciones. Idénticas cifras para el caso de la capital de Baleares. Eso sí, en la capital española la diferencia es aún mayor, con una subida de valor del 10% en el caso de los estudios, ante la del 23% de los de cuatro o más dormitorios. Respecto a la capital guipuzcoana, se cuenta un 10% de los estudios frente al 23% de los que tienen más de cuatro dormitorios.